相続登記は義務化で必須？自分でやる手順と司法書士へ依頼する判断基準について解説 |

2026/10/29

相続した不動産の名義変更について、「いつまでに手続きすればよいのか」「自分で相続登記できるのか」と悩む方も多いでしょう。相続登記は2024年4月から義務化され、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。

この記事では、相続登記に必要な書類や法務局での手続き、登録免許税などの費用をわかりやすく解説します。あわせて、自分で申請しやすいケースと、相続関係が複雑で司法書士への相談を検討した方がよいケースの判断基準も紹介します。

相続登記の義務化と放置するリスク

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。不動産を相続したと知った日から、原則3年以内に名義変更の手続きを行わなければなりません。

このルールは制度が始まる前の相続にも適用されるため注意が必要です。すでに不動産を受け継いでいると知っている場合は、原則として2027年3月31日までに申請を済ませる必要があります。正当な理由なく放置したままにすると過料の対象となる可能性があるため、早めの確認が安心です。

不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する

相続登記の期限は、単に「親が亡くなった日」から計算するわけではありません。「自分自身が相続によって不動産の所有権を取得した」と知った日がスタート地点です。遺言や法定相続で引き継ぐことを知った場合も、その認識を得てから3年以内に手続きを済ませるルールとなっています。

また、相続人同士の話し合い（遺産分割協議）で不動産の取得者が決まったケースでは、協議がまとまった日から3年以内に内容に応じた登記を行わなければなりません。

【法定相続・遺言の場合】

相続開始 → 不動産の取得を知る → その日から3年以内に相続登記

【遺産分割協議の場合】

相続開始 → 遺産分割の成立 → 成立した日から3年以内に登記

正当な理由なく放置すると10万円以下の過料対象になる場合がある

正当な理由がないにもかかわらず相続登記を放置した場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科されるケースがあります。ただし、期限を1日でも過ぎた瞬間に自動で罰則が適用されるわけではありません。

実務上は、まず法務局の登記官から申請を促す通知（催告）が届きます。この通知が届いた後も正当な理由なく手続きを行わない場合、裁判所へ通知されて過料が科される仕組みです。

病気療養やDV被害からの避難など、やむを得ない事情があれば正当な理由として認められる場合もありますが、無用なトラブルを避けるためにも計画的に準備を進めましょう。

売却や担保設定をするには相続登記が必要になる

相続した実家や土地を売却したい場合や、不動産を担保に入れて金融機関から融資を受けたいときは、前提として相続登記を完了させておく必要があります。

亡くなった方の名義のままでは、買主へ所有権を移す登記や抵当権を設定する登記を進められません。売買契約自体を結ぶことまでは禁止されていませんが、実際の引き渡しや決済の段階で手続きが止まってしまうリスクを抱えます。将来的に売却や活用を考えているなら、あらかじめ名義変更を完了させておくのがスムーズです。

二次相続で相続人が増えると手続きが複雑になりやすい

名義変更を行わないまま長期間放置する最大のリスクは、関係者の死亡によって次の相続（二次相続）が発生することです。名義人が未変更のまま相続人が亡くなると、その方の持分権利がさらに次の世代（配偶者や子ども）へ引き継がれてしまいます。

【二次相続による権利承継の例】

① 父が死亡（1回目の相続が発生）

② 子3人が未登記のまま放置

③ 子の1人が死亡（二次相続が発生）

④ 死亡した子の配偶者や孫へ権利が細分化され、関係者が急増する

世代を重ねるごとに会ったこともない親族が関係者として加わり、戸籍収集の負担や合意形成の難易度が上がってしまいます。権利関係が複雑化する前に手を打つことが重要と言えます。

2026年から始まった住所・氏名変更登記の義務化にも注意する

相続登記に続いて、2026年4月1日からは不動産所有者の「住所・氏名変更登記」も義務化されました。引っ越しや結婚などで登記事項に変更が生じた日から、原則2年以内に手続きを行わなければなりません。

正当な理由なく放置した場合は5万円以下の過料対象となる可能性があり、制度開始前の変更についても猶予期間が設けられています。マイナンバーを活用した「スマート変更登記」などの便利な仕組みも始まっているため、自身の状況に合わせて確認してみましょう。

項目	相続登記	住所・氏名変更登記
対象	相続によって不動産を取得した人	引っ越しや結婚等で住所・氏名が変わった所有者
義務化開始日	2024年4月1日	2026年4月1日
申請期限	取得を知った日から3年以内	変更から2年以内
過料上限	10万円以下	5万円以下

相続登記的名義変更に必要な書類

相続登記の必要書類は、どのような方法で不動産を引き継ぐか（法定相続・遺産分割・遺言など）によって変化します。取得先や作成方法ごとの全体像を一覧にまとめました。

書類の種類	主な取得先・作成方法
戸籍謄本・住民票・印鑑証明書	市区町村役場
固定資産評価証明書	市区町村役場（または都税事務所）
登記申請書・遺産分割協議書	自分で作成（または専門家に依頼）
登記事項証明書	法務局

申請書や戸籍など基本となる必要書類を確認する

手続きを自身で進める場合、まずは基本となる書類の一式を揃えます。個別の事情によって多少前後しますが、代表的な書類は以下の通りです。

• 登記申請書（法務局のホームページ等で様式を取得）
• 被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本類
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（または課税明細書）

亡くなった方が生涯で何度も本籍地を変えている場合、過去の役所を何軒もさかのぼって戸籍を集める必要があります。現在は最寄りの役所でまとめて請求できる「広域交付制度」も使えるため、まずは近くの窓口で相談してみるのが近道です。

遺産分割する場合は協議書と印鑑証明書を準備する

話し合い（遺産分割協議）によって特定の相続人が不動産を引き継ぐことになった場合、追加で証明書類が必要になります。

全員の意思確認を行うため、誰がどの不動産をどれだけ取得するかを明記した「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員の「実印での押印」と「印鑑証明書」をセットで添えなければなりません。一方、遺言書がある場合や法律で定められた割合通りの名義にする場合は、協議書や印鑑証明書を省略できるケースもあります。

遺言書の種類によって検認の要否や必要書類が異なる

被相続人が残した遺言書を利用して名義変更を行う際は、その種類に応じて裁判所での手続き（検認）が必要かどうか分かれます。

遺言書の種類	検認の要否	主な特徴
公正証書遺言	不要	公証役場で作成されるため不備が少なく手続きがスムーズ
自筆証書遺言（自宅保管）	必要	家庭裁判所で状態を確認する「検認」を経てから使用する
自筆証書遺言（法務局保管）	不要	保管制度を利用しているため検認の手間を省ける

ご自宅で手書きの遺言書を見つけた場合は、勝手に開封せず裁判所へ検認の申し立てを行う手順を踏みましょう。検認には数週間から1カ月ほどの時間を要します。

固定資産税評価額を確認して登録免許税を計算する

申請時には、国へ納める税金として「登録免許税」の納付が欠かせません。税額は、不動産の「固定資産税評価額」を基準にして計算します。

納税通知書に同封されている「課税明細書」や、役所で発行される「固定資産評価証明書」に記載された評価額の1,000円未満を切り捨て、そこに0.4％を掛け合わせた金額が納付額です。似た名称の「課税標準額」と間違えると税額の計算がずれて補正指示を受ける原因になるため、慎重な確認をおすすめします。

法務局で相続登記をする手順

法務局での手続きは、大きく分けて4つのステップで進みます。まずは全体の流れをつかんでおきましょう。

【相続登記の全体の流れ】

STEP1 相続人確定（戸籍を集めて相続人を特定する）

  ↓

STEP2 遺産分割（必要な場合、話し合って取得者を決める）

  ↓

STEP3 登記申請（書類を作成し管轄法務局へ提出する）

  ↓

STEP4 完了・保管（登記完了証と登記識別情報を受け取る）

手続きは法務局の窓口へ行く以外にも、郵送やオンライン申請が選べます。ご自身の生活スタイルに合う方法を選択してください。

STEP1 被相続人の戸籍を集めて相続人を確定する

• 本人がすること：役所で戸籍を収集し、法定相続人が誰かを確定させる
• つまずきやすいポイント：昔の戸籍文字の解読、複数自治体への請求作業

まずは誰が相続権を持っているかを確定させるため、亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍を読み解いていきます。転籍や改婚が多い場合、請求先が全国に散らばることも珍しくありません。戸籍集めが難航しそうな場合は、役所の広域交付制度を活用したり、専門家へ頼んだりすることも選択肢の一つです。

STEP2 遺産分割する場合は相続人全員で内容を決める

• 本人がすること：相続人で協議し、合意内容を協議書にまとめて実印を押す
• つまずきやすいポイント：遠方の親族とのやり取り、全員の書類準備

遺言がないケースでは、相続人全員で不動産の分け方を協議します。合意に至ったら「遺産分割協議書」を作成し、全員の実印と印鑑証明書を揃えましょう。一人でも同意しない人や連絡の取れない人がいると協議が成り立たないため、丁寧な話し合いが求められます。

STEP3 登記申請書を作成して法務局へ提出する

• 本人がすること：申請書を作成し、登録免許税分の印紙を貼り付けて提出する
• つまずきやすいポイント：申請書の記載ミス、管轄法務局の勘違い

不動産の所在地を管轄する法務局へ、作成した申請書と必要書類一式を提出します。申請方法はご都合に合わせて選ぶことが可能です。

申請方法	移動の必要性	必要なPC環境	原本提出の方法
窓口申請	あり（平日の日中）	不要	窓口で直接提出
郵送申請	ポスト・郵便局のみ	不要	書留やレターパックプラス等で送付
オンライン申請	なし	必要（ICリーダー等）	添付書類は別途郵送または持参

STEP4 登記完了証と登記識別情報を受け取り保管する

• 本人がすること：交付される書類を受け取り、安全な場所で保管する
• つまずきやすいポイント：重要な暗証番号の漏洩や紛失

申請から1〜2週間ほどで無事に審査が終わると、「登記完了証」と「登記識別情報通知」が発行されます。

特に登記識別情報は、昔の「権利証」にあたる極めて重要な情報です。記載されたパスワード（目隠しシールや折り込みで隠されている部分）は不用意に開示せず、再発行もされないため金庫等で大切に保管してください。

相続登記にかかる費用と税金

名義変更にかかる費用は、自身で申請しても必ず発生する「実費」と、専門家に任せる場合の「司法書士報酬」の2つで構成されます。

登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4％

手続きの際、国へ「登録免許税」を納めます。評価額1,000万円の土地であれば、1,000万円 × 0.4％ ＝ 4万円が目安です。

なお、一定の条件を満たす土地の相続については、免税措置（相続登記をしないまま亡くなった方の名義変更に対する免税など）が適用できる場合もあります。適用条件や限度期間が定められているため、該当しそうな方は法務局や専門家へ相談してみるとよいでしょう。

戸籍や証明書類の取得にも実費がかかる

申請用書類をそろえるためにも、役所への手数料が発生します。

• 戸籍謄本：1通450円
• 除籍・改製原戸籍：1通750円
• 住民票・印鑑証明書：1通300円前後
• 固定資産評価証明書：1通300〜400円前後

このほか郵送費や定額小為替の発行手数料なども加算されるため、収集する戸籍の数に応じて数千円から1万円程度の実費を見込んでおきましょう。

司法書士報酬は不動産数や相続関係によって異なる

司法書士へ名義変更を依頼する場合、実費に加えて報酬が必要です。金額は依頼する作業の広さや難易度によって変化します。

項目	自分で申請	司法書士へ依頼
登録免許税	評価額の0.4％	評価額の0.4％
書類取得の実費	数千円〜1万円程度	数千円〜1万円程度
司法書士報酬	0円	数万円〜10万円以上
ご自身の作業時間	書類集めや作成に多くの時間が必要	最小限のやり取りで済む

できる限りコストを減らしたい場合は自力申請が適していますが、仕事や家事で時間を割けない方は司法書士に任せるのが安心です。事前に見積もりをとって検討してみましょう。

相続登記を自分でするか司法書士へ依頼するか比較する

自分で挑戦するか、プロに頼むかの選択は、費用面だけでなく「かけられる手間と時間」のバランスで判断するのがおすすめです。

自力申請では費用を抑えられる一方で時間と手間がかかる

自分で手続きを行う一番の強みは、数万円〜十数万円ほどの司法書士費用を浮かせられる点にあります。

一方で、慣れない戸籍の解読、不慣れな申請書の作成、法務局からの補正（修正）対応など、すべての工程を自力でこなす根気が必要です。平日に役所や法務局へ出向く時間も含め、時間的コストを負担できるかが判断の分かれ目となります。

司法書士へ依頼すると書類確認や申請を任せられる

司法書士へ相談すると、戸籍集めから申請書の作成、法務局とのやり取りまで丸ごと代行してもらえます。

名義変更のミスを防げるうえ、不備で書類が返却される心配もないため、精神的な負担を大幅に軽減できるはずです。依頼する事務所によって「戸籍収集から任せるプラン」や「申請のみ頼むプラン」など選択肢が分かれているため、どこまで任せたいか明確にしておきましょう。

複雑な相続では司法書士への相談を検討する

シンプルな相続なら自力申請も十分可能ですが、手続きのハードルが高くなるケースもあります。以下の状況に当てはまる場合は、負担が大きくなりやすいため司法書士への相談を考えてみましょう。

• 数次相続が発生していて関係者が多数いる
• 何代も前の名義のまま長年放置されている
• 相続人の中に連絡がつかない人（所在不明者）がいる
• 遠方や複数の地域に不動産が散らばっている

【簡易判断のポイント】

[相続人が少なく良好] ＋ [平日に時間が取れる] ＋ [不動産が1〜2件]

  └─▶ 自分で進めやすい！

[数次相続・放置期間が長い] ＋ [平日に時間が取れない] ＋ [関係者が多数]

  └─▶ 司法書士へ相談してみよう！

無理に一人で抱え込まず、難易度が高いと感じた時点でプロの手を借りるのが失敗しないコツです。

相続登記の変更手続きに関するよくある質問

不動産の名義変更に関して、疑問に思いやすいポイントをQ&A形式でまとめました。

亡くなった親の土地の名義変更はいつまでですか？

原則として、自分がその不動産を取得したと知った日から「3年以内」に申請を行う必要があります。

2024年4月1日以前に発生していた古い相続についても義務化の対象ですので、すでに相続を知っている方は原則「2027年3月31日まで」に対応しなければなりません。

遠方の不動産でも地元の司法書士に依頼できますか？

はい、地元の司法書士事務所へ依頼して問題ありません。

現在の登記手続きは郵送やオンラインシステムを使って行われるため、対象の不動産が遠方にあっても地元の事務所から申請が可能です。近くの事務所であれば対面でじっくり相談できるメリットもあります。対応エリアについて念のため事前相談時に確認しておくと安心です。

法務局の無料相談ではどこまで教えてもらえますか？

法務局の「登記手続案内」では、申請書の書き方や必要な添付書類の集め方といった、手続きの進め方に関する指導を受けられます。

ただし、法務局は中立な立場にあるため、「だれが不動産を継ぐのが一番お得か」「親族間の揉め事をどう解決すべきか」といった個別の法律判断やアドバイスには対応できません。話し合いのサポートや代理交渉が必要な場合は、司法書士や弁護士などの専門家を活用しましょう。

相続登記と住所・氏名変更登記は何が違いますか？

相続登記は「亡くなった所有者から相続人へ名義を変える手続き」であり、住所・氏名変更登記は「所有者本人の引っ越しや改姓に伴って登録情報を最新にする手続き」です。

それぞれ対象や義務化の開始時期、期限が異なります。詳しい違いは前章の「相続登記の義務化と放置するリスク」に掲載している比較表を参照してください。

まとめ

相続登記の義務化が始まったことで、不動産を引き継いだ際は期限を意識した対応が不可欠になりました。書類の収集から申請準備まで一定の手間がかかるため、自身の状況に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。

シンプルな相続なら自分で申請することもできる

相続人が少なく話し合いがスムーズにまとまっている場合や、時間に余裕があり自分で書類を集められる状況なら、自力で申請する選択肢も十分に考えられます。専門家への報酬を節約できるため、コスト重視の方には大きなメリットとなるでしょう。

法務局の相談窓口などを活用しながら、焦らず一つひとつ書類を揃えて進めてみてください。

複雑な相続や時間をかけられない場合は司法書士への相談を検討する

一方、関係者が多く戸籍収集が大変な場合や、仕事で平日に動けない方、書類の不備・修正に不安がある方は、司法書士への依頼がおすすめです。

プロに任せることで正確かつ速やかに手続きが完了し、将来的な過料リスクや親族間のトラブルも未然に防ぐことができます。ご自身の時間的コストと安心感を天秤にかけ、納得のいく方法で名義変更を進めていきましょう。