相続登記を忘れていたらどうなる？名義変更せず放置した場合のリスクと対処法

2026/09/28

相続登記を忘れていたことに気づき、「今からでも手続きできるのか」「名義変更せず放置するとどうなるのか」と不安に感じている方もいるでしょう。相続登記は2024年4月から義務化され、過去に発生した相続も対象となる場合があります。

本記事では、相続登記を放置するリスクや期限、必要な手続き、今から取るべき対処法をわかりやすく解説します。

相続登記を放置すると生じる主なリスク

相続登記をしないまま時間が経過すると、権利関係が複雑になり、以下のような負の連鎖が生じる可能性があります。

【相続登記放置による負の連鎖】

不動産の名義が古いまま残る

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売却や担保設定がスムーズにできない

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時間の経過とともに新たな相続（数次相続）が発生

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相続人が増え、戸籍収集や遺産分割の話し合いが困難に

過度に不安を感じる必要はありません。しかし、事態が複雑化する前に早めに現状を確認し、できるところから手続きを進めることが大切です。

不動産の売却や担保設定を進めにくくなる

亡くなった方の名義のままでは、不動産を処分したり有効に活用したりする際に実務上の問題が生じます。

たとえば、不動産を売却して買主へ所有権を移転する前提として、まずは相続人への名義変更（相続登記）を完了させなければなりません。これは金融機関から融資を受ける際も同様で、担保として抵当権を設定する前に相続登記が求められます。

つまり、登記手続きが未了のままだと、売買契約の締結や決済を円滑に進めることが難しくなるのです。買主や金融機関の信用を得て取引をスムーズに進めるためにも、権利関係の明確化は欠かせません。

遺産分割の話し合いが長引けば、希望するタイミングでの売却チャンスを逃してしまうかもしれません。古い建物を解体して土地を更地にする場合や、将来的な維持管理方針を決定するうえでも、事前の名義変更が大切な前提となります。

数次相続が発生すると相続人が増えて手続きが複雑になる

相続登記を完了しないうちに相続人の一人が亡くなると「数次相続」が発生します。これは当初の相続人が持っていた権利が次の世代へ引き継がれ、手続きの当事者が雪だるま式に増えていく現象です。

具体的な例を家系図のような関係性で見てみましょう。

このように、祖父の遺産分割が終わらないうちに長男が亡くなると、その配偶者や子どもたちが新たな当事者として加わります。当初は3人だった話し合いの相手が、気づけば5人、6人と増えていくのです。

相続人が増えるほど、全員の連絡先を調べて遺産分割協議を進める負担は大きくなります。さらに、集めるべき戸籍謄本などの書類も世代の分だけ増えるため、自力での手続きが難しくなり、専門家のサポートが必要になるケースも少なくありません。

他の相続人の借金によって共有持分が差し押さえられる可能性がある

共同相続人の中に借金を抱えている方がいる場合、不動産の権利関係に思わぬ影響が及ぶことがあります。

遺産分割協議が成立して登記するまでの間、不動産は各相続人が法定相続分に応じた「共有持分」を持っている状態です。もし借金を滞納している相続人がいると、その債権者が法定相続分に相当する権利を差し押さえるために、未了の相続登記を代わりに申請（代位登記）してしまうことがあります。

これにより、本来は家族間で解決するはずだった不動産の権利関係に第三者である債権者が入り込み、状況は一気に複雑化します。一部でも差押えが入ってしまうと、不動産全体の売却や特定の相続人への名義変更は極めて困難になるでしょう。

これは借金だけでなく、税金の滞納による公的機関からの差押えでも同様です。余計なトラブルを防ぐためにも、誰が不動産を引き継ぐのかを早期に話し合い、速やかに登記へ反映させることが望まれます。

相続登記の義務化と2027年3月31日の期限

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。まずはご自身が対象になるのか、いつまでに手続きが必要なのかを整理しましょう。

確認項目	制度の概要と対象者
開始時期	2024年4月1日より施行
対象となる方	相続により不動産を取得した相続人
申請の期限	不動産の取得を知った日から原則3年以内（※過去の相続は別途規定あり）
必要な対応	法務局への相続登記申請、または相続人申告登記の申し出

相続した不動産を知った日から原則3年以内に登記が必要

2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務となりました。相続によって不動産を取得した場合は、原則として「自分のために相続が開始したこと」と「その不動産の所有権を取得したこと」の両方を知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

そのため、単に被相続人が亡くなった日から一律に3年を数えるわけではありません。被相続人の死亡を知っていても、相続する不動産の存在を後から知った場合などは、期限の起算点が異なることがあります。

正当な理由がないにもかかわらず、期限内に相続登記を申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、期限を過ぎた時点で自動的に過料が科されるわけではありません。登記官が申請義務違反を把握した場合は、原則としてまず相続登記を申請するよう催告が行われ、その催告にも応じず、正当な理由がないと判断された場合に、裁判所へ通知される仕組みとなっています。

すでに期限が迫っている、あるいは期限を過ぎている場合でも、そのまま放置せず、まずは対象となる不動産の登記状況や相続関係を確認し、早めに必要な手続きを進めることが大切です。

2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日が重要な期限

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となります。

2024年4月1日より前から、相続によって不動産を取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。長年、亡くなった方の名義のままになっている不動産であっても対象となるため、登記が済んでいるか早めに確認することが大切です。

ただし、過去に発生した相続の期限が、すべて一律に2027年3月31日となるわけではありません。たとえば、2024年4月1日以降になって初めて、相続によって取得した祖父名義の土地が残っていることを知った場合は、原則としてその不動産を取得したことを知った日から3年以内が申請期限となります。

過去の相続では、戸籍などの必要書類の収集や相続人の確認に時間がかかることもあります。期限直前になって慌てないよう、登記名義や相続関係を確認し、余裕を持って手続きを進めましょう。

遺産分割が期限までにまとまらない場合は相続人申告登記も検討する

相続人同士の話し合いがまとまらず、3年の期限内に通常の相続登記を申請するのが難しいケースもあるでしょう。そのような状況に備えて、新しく「相続人申告登記」という救済制度が設けられました。

これは、自分が相続人の一人であることを法務局へ申し出ることで、簡易的に申請義務を履行できる仕組みです。

【通常の相続登記と相続人申告登記の違い】

▼ 通常の相続登記

・効果：不動産の所有権が正式に移転したことを完全に証明する。

・手続き：相続人全員の合意（遺産分割協議書）や印鑑証明書などが必要。

▼ 相続人申告登記

・効果：一時的に「相続登記の申請義務」をクリアし、過料を回避する。

・手続き：相続人の一人が単独で、自身の戸籍謄本などを提出するだけで完了。

相続人申告登記は、他の相続人の同意や実印を必要とせず、単独でスピーディーに手続きできる点が大きなメリットです。ただし、これはあくまで「義務を果たすための応急処置」であり、不動産の所有権を確定させるものではありません。

後日、無事に遺産分割が成立した際には、その成立した日から3年以内に改めて通常の相続登記を行う必要があります。

長期間放置した相続登記が難しくなる理由

長期間放置された古い相続は、一般的な手続きに比べて時間と手間がかかりがちです。時の経過によって、書類の保存期間が切れてしまったり、親族間の関係性が変化したりといった実務上のハードルが高くなるためです。

古い住民票除票や戸籍附票が取得できない場合がある

登記簿上の住所と、被相続人（亡くなった方）の最後の住所が異なる場合には、「登記上の所有者」と「被相続人」が同一人物であることを確認できる資料が必要です。通常は、登記簿上の住所から最後の住所までのつながりを確認できる「住民票の除票」や「戸籍の附票」などを用意します。

しかし、相続が発生してから長期間が経過している場合、こうした書類を取得できないことがあります。

住民票の除票は、2019年6月20日の制度改正によって保存期間が5年から150年に延長されました。ただし、改正前の保存期間をすでに経過し、廃棄された除票については現在も取得できません。そのため、古い相続では、住所のつながりを公的書類だけでは確認できないケースがあります。

住民票の除票や戸籍の附票を取得できない場合には、状況に応じて次のような資料を補足的に使用することがあります。

• 登記済証（権利証）など、被相続人と不動産との関係を確認できる資料
• 住民票の除票や戸籍の附票を交付できないことを示す市区町村の証明書
• 不在住証明書などの市区町村が発行する証明書
• 必要に応じて作成する上申書など

ただし、これらの書類のうち、どれを提出すれば足りるかは一律ではありません。登記簿に記載された住所や被相続人の戸籍・住所の状況などによって必要な資料が変わるため、住民票の除票や戸籍の附票を取得できない場合は、管轄の法務局や司法書士に確認しながら手続きを進めるとよいでしょう。

疎遠な相続人がいる場合は連絡方法にも配慮が必要

相続登記を長期間行わないまま次の相続が発生すると、これまでほとんど交流のなかった親族が新たに相続人となることがあります。

面識のない相手に対して、事情を十分に説明しないまま遺産分割協議書を送り、実印の押印や印鑑証明書の提出を求めるのは避けたほうがよいでしょう。突然そのような書類が届けば、相手が警戒し、その後の話し合いが進みにくくなる可能性もあります。

初めて連絡する際は、まず手紙などで事情を丁寧に伝え、段階を踏んで協力をお願いすることが大切です。具体的には、次のような内容を分かりやすく説明するとよいでしょう。

• 自分が誰で、相手とどのような親族関係にあるのか
• なぜ今回連絡することになったのか
• 対象となる不動産や相続の概要と、今後の手続きについて相談したいこと

最初から結論や協力を求めるのではなく、相手にも内容を確認し、判断する時間を持ってもらうことが円滑な話し合いにつながります。

それでも連絡が取れない場合や、遺産の分け方をめぐって相続人同士の意見が対立した場合は、当事者だけで解決しようとせず、専門家への相談も検討しましょう。相続登記や必要書類の収集については司法書士、遺産分割をめぐる交渉や紛争が生じている場合は弁護士に相談する方法があります。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割調停を利用することも可能です。

忘れていた相続登記を解決するための手順

長年そのままになっていた相続登記でも、現在の登記状況や相続関係を一つずつ確認することで、解決に向けて手続きを進められます。まずは、登記申請までの基本的な流れを把握しておきましょう。

【解決までの5ステップ】

ステップ1：対象不動産の確認
　（どこに、誰の名義で不動産が登記されているかを調べる）
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ステップ2：相続人の確定
　（戸籍などを収集し、法定相続人を確認する）
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ステップ3：遺言書や遺産分割の状況確認
　（遺言書の有無や、遺産分割協議が行われているかを確認する）
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ステップ4：必要書類の収集・作成
　（戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書など、登記原因に応じた書類を準備する）
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ステップ5：法務局への登記申請
　（不動産を管轄する法務局へ申請し、相続登記の手続きを行う）

なお、遺言書の有無や遺産分割の状況によって必要な書類や申請内容は異なります。相続人同士で話し合いがまとまっていない場合には、通常の相続登記とは別の対応が必要になることもあるため、個別の状況を確認しながら進めることが大切です。

所有不動産記録証明書や登記事項証明書で対象不動産を確認する

最初に行いたいのが、被相続人名義の不動産をできる限り正確に把握することです。古い相続では、家族が存在を認識していなかった土地や建物が見つかることもあります。

不動産を調査する際は、次のような制度や資料が参考になります。

• 所有不動産記録証明制度：2026年2月2日に始まった制度で、特定の被相続人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国の登記情報から検索し、一覧的に確認できます。
• 登記事項証明書（登記簿謄本）：土地の地番や建物の家屋番号をもとに取得し、現在の所有名義や抵当権などの権利関係を確認するための資料です。
• 名寄帳（なよせちょう）：市区町村が管理する固定資産関係の資料で、その自治体内にある土地や建物を調べる際の手がかりとなります。自治体や課税状況によっては、未登記建物や共有持分などを確認できる場合もあります。

ただし、所有不動産記録証明書だけで、被相続人に関係するすべての不動産を必ず把握できるわけではありません。登記記録上の氏名・住所と検索条件が一致しない場合や、所有権の登記がされていない不動産、コンピュータ化されていない登記簿などは検索結果に表れないことがあります。

そのため、所有不動産記録証明書だけに頼らず、登記事項証明書や名寄帳、固定資産税関係の資料なども必要に応じて確認し、登記漏れがないか慎重に調査するとよいでしょう。

相続人と必要書類を確認し、取得できない書類がある場合は個別に対応する

対象となる不動産が分かったら、次は被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを集め、誰が法定相続人になるのかを確定させます。

しかし前述の通り、古い相続では必要な住民票除票や戸籍附票が廃棄されていて取得できないケースがあります。その場合は、管轄の法務局や司法書士に相談しながら、以下のような代替資料を個別に揃えて対応していきましょう。

• 手元に保管されている「登記済証（権利証）」
• 役所で発行してもらう「不在住証明書」や「不在籍証明書」
• 相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添えた「上申書」
• 毎年の固定資産税の納税通知書

「この書類があれば100%大丈夫」という一律の基準はなく、登記簿上の住所と被相続人のつながりをどう証明できるかによって必要な書類は変わります。自己判断で進めず、専門家のアドバイスを受けながら一つずつ揃えていくことをおすすめします。

自分で相続登記する場合と司法書士に依頼する場合の違い

相続登記は自分で行うこともできますが、状況によっては専門家である司法書士に依頼したほうがスムーズです。それぞれの特徴を比較表で確認してみましょう。

比較項目	自分で手続きする場合	司法書士へ依頼する場合
費用の目安	登録免許税などの実費のみ	実費 ＋ 司法書士への報酬
手間と時間	平日に役所や法務局へ行く時間が必要	書類収集から申請までほぼ丸投げできる
書類の集めやすさ	全ての戸籍を自力で取り寄せる	職権でスムーズに一括取得してもらえる
相続人の状況	相続人が少なく、連絡が取りやすい	相続人が多く、疎遠な親族もいる
難易度	相続が1回だけのシンプルなケース	数次相続や古い書類の不足がある複雑なケース

自分で進めやすいケースと司法書士への依頼を検討したいケース

ご自身で手続きをスムーズに進められるのは、以下のようなシンプルな条件が揃っている場合です。

• 法定相続人が配偶者や子どもだけで、人数が少なく話し合いがすぐまとまる
• 被相続人の戸籍謄本などを自分で無理なく集められる
• 登記簿上の住所と被相続人の最後の住所が一致している
• 不動産の数が少なく、権利関係が単純である

一方、以下のようなケースでは手続きの難易度が跳ね上がるため、司法書士への依頼を前向きに検討することをおすすめします。

• 数次相続が発生しており、相続人の数が多く関係性が複雑
• 古い書類が廃棄されており、役所で取得できない
• 面識のない親族や、連絡を取りにくい相続人がいる
• 複数の市区町村にまたがって不動産があり、登記漏れの調査も必要
• 権利証（登記済証）を紛失してしまっている

司法書士に依頼する場合の費用と対応してもらえる手続き

司法書士に依頼する際の費用は、誰がやっても必ずかかる「実費」と、専門家へ支払う「司法書士報酬」に分かれます。

• 実費：登録免許税（固定資産評価額の0.4%）、戸籍謄本や登記事項証明書の手数料など
• 司法書士報酬：事務所や手続きの難易度によって異なります（事前に見積もりを依頼しましょう）

司法書士に依頼すると、面倒な戸籍の取り寄せから、遺産分割協議書の作成、法務局への申請まですべて代行してもらえます。仕事や家事で平日に動けない方にとって、時間と精神的な負担を大幅に減らせるのが大きなメリットです。

ただし、司法書士は「争いがない前提」での書類作成や手続き代行を行う専門家です。もし相続人間で遺産の分け方をめぐってトラブルが生じている場合は、交渉権を持つ弁護士への相談が必要になります。

2027年3月31日の期限に向けて今からできる対策

2024年4月1日より前から相続した不動産の存在を把握していた場合、相続登記の期限は原則として2027年3月31日です。期限が近づいてから慌てないためにも、まずは登記名義や相続人、遺産分割の状況を確認し、必要な手続きを整理しておくことが大切です。ここでは、期限に向けて今から確認しておきたいポイントと、複雑な相続の場合の対応方法を解説します。

まず相続登記の期限と現在の進捗状況を確認する

2027年3月31日の期限が関係する可能性がある場合は、まず自分の状況を整理することから始めましょう。相続登記の期限はケースによって異なるため、次の項目を確認しておくことが大切です。

• 相続が発生した日（被相続人が亡くなった日）はいつか
• 相続によって、その不動産の所有権を取得したことを知ったのはいつか
• 現在の登記名義人は誰になっているか
• 法定相続人は誰で、連絡先や所在を把握できているか
• 遺言書の有無や、遺産分割協議の状況はどうなっているか
• 戸籍謄本など、登記に必要な書類の収集を始めているか

こうした情報を整理すると、自分に適用される期限や、今後必要となる手続きが見えやすくなります。

2024年4月1日より前に相続によって不動産を取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに対応が必要です。一方、2024年4月1日以降になって初めて不動産を取得したことを知った場合は、原則としてその日から3年以内が期限となります。

遺産分割協議が期限までにまとまらず、通常の相続登記を行うことが難しい場合には、「相続人申告登記」を利用して申請義務を履行する方法もあります。ただし、その後に遺産分割が成立した場合は、原則として遺産分割の日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を申請する必要があります。

古い相続や数次相続がある場合は早めに司法書士へ相談する

「何代も前の名義のままになっている」「相続人が多く、どこから手をつければよいか分からない」といった場合は、一人で抱え込まず、司法書士への相談を検討するとよいでしょう。

相談時には、手元にある資料を可能な範囲で用意しておくと、状況を整理しやすくなります。

• 固定資産税の納税通知書や課税明細書
• 手元にある戸籍謄本や親族関係を書き出したメモ
• 不動産の権利証（登記済証・登記識別情報）や登記事項証明書

すべての資料が揃っていなくても、相談自体は可能です。現在分かっている範囲を伝えることで、不足している書類や今後の進め方について助言を受けられるでしょう。

相談料や司法書士報酬は事務所や案件の内容によって異なります。依頼を検討する場合は、事前に費用や対応範囲を確認しておくと安心です。

相続登記を長期間そのままにしているケースでは、時間が経つほど相続関係や必要書類の確認に手間がかかることもあります。まずは現在の登記状況と自分に適用される期限を確認し、必要な手続きから順番に進めていきましょう。

まとめ

相続登記を忘れていた場合でも、気づいた時点から状況を確認し、必要な手続きを進めることが大切です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前から相続した不動産の存在を知っていた場合は、原則として2027年3月31日が重要な期限となります。

相続登記をせず、亡くなった方の名義のまま放置すると、不動産の売却や担保設定を進めにくくなるほか、数次相続によって相続人が増え、権利関係が複雑になるおそれがあります。
また、長期間が経過すると、住民票の除票や戸籍の附票など一部の資料を取得できず、手続きに手間がかかることもあるでしょう。

まずは登記事項証明書や所有不動産記録証明書、名寄帳などを活用して対象不動産を確認し、戸籍を集めて相続人を確定します。

そのうえで、遺言書や遺産分割協議の状況に応じて必要書類を整え、相続登記を進めていきます。

期限までに遺産分割協議がまとまらない場合には、相続人申告登記を利用できるケースもあります。古い相続や数次相続など、自分だけでは整理が難しい場合は、早めに司法書士へ相談し、現在の状況と必要な手続きを確認するとよいでしょう。