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完済したはずなのに抵当権の登記が残っている？

2019-06-19

いざマイホームを売却しようというときに、仲介を依頼している不動産屋さんから「抵当権が残っていますよ。完済しているのであれば早く抹消手続きをしてください。」と言われて慌てることがあります。

ご本人としては「何年も前に住宅ローンの返済は終わっているはずなのに抵当権残っているなんて・・」とそのまま司法書士事務所に相談にいらっしゃる方もいます。

住宅ローンの支払が全て終わると、ローン会社や銀行（抵当権者）から抵当権抹消登記手続に必要な書類が交付されます。

その書類をきちんと確認して抵当権抹消登記の手続をすれば良いのですが
「あぁやっと住宅ローンが終わった～」と安心して書類をそのままにしてしまう方もいます。

抵当権抹消登記手続に必要な書類としてローン会社や銀行（抵当権者）からは
■抵当権解除証書
■登記済証（登記識別情報）
■委任状
などが交付されますが、すぐに抵当権抹消登記手続をしないでいると上記のようにいざ不動産を売却しようとしても手続が止まってしまうことになりがちです。

特に
■抵当権解除証書
■委任状
については記載されている代表者（銀行だと頭取）がすでに交替してしまっていて代表者でなくなっているケースもよくあります。

この場合、
■抵当権解除証書
■委任状
を再発行してもらうとすると、すぐには対応してもらえないこともありますので事前に問い合わせるなどしてスケジュールを確認しておく必要があります。

また
■登記済証（登記識別情報）
はローン会社や銀行（抵当権者）が作成したものではなく法務局から発行されたものですので再発行はできません。

■登記済証（登記識別情報）をなくしてしまった、という場合は
通常の抵当権抹消登記申請手続とは別の手続で登記申請することになります。これが「事前通知による抵当権抹消登記手続」というものです。

「事前通知による抵当権抹消登記手続」

事前通知による抵当権抹消登記手続きの流れは以下のとおりです。

①ご本人がローン会社や銀行（抵当権者）に連絡をして「登記済証（登記識別情報）をなくしてしまった」旨を伝えます。そうすると、ローン会社や銀行（抵当権者）は、「事前通知による抵当権抹消登記手続」のために必要な書類を準備してご本人に交付してくれることになります。この交付してくれる書類のうち、通常の抵当権抹消登記申請手続とは異なる書類としては、ローン会社や銀行（抵当権者）の印鑑証明書があります。

②そのあとは法務局に抵当権抹消登記手続を申請します。

③登記申請を受け付けた法務局は、ローン会社や銀行（抵当権者）に対し、本人限定郵便で、「このような登記が申請されていますが、申請の内容が真実である場合は、通知を発送した日から２週間以内に委任状に押印した印を押印して、窓口に持参するか郵送してください」という内容の通知を発送します。

④③の通知を受け取ったローン会社や銀行（抵当権者）が、回答書を期限内に法務局に返送すれば確認されると、抵当権抹消登記が完了します。
もし回答期限内にローン会社や銀行（抵当権者）が回答書を返送しないと、抵当権抹消登記申請は却下されてしまいます。

(参考)　銀行やローン会社から書類の再発行をしてもらわずに昔交付された
■抵当権解除証書
■登記済証（登記識別情報）
■委任状
をそのまま利用して抵当権抹消登記手続きをする方法もあります。
不動産登記法第１７条の規定(代理権不消滅)を利用した方法です。
ただこの規定は、当時の代表者(すでに退任しているはずです。)が今回登記申請をする人(本人又は司法書士)に在任当時、委任をした事実がないと利用することはできません。

このように住宅ローンを完済したのに、抵当権抹消登記手続をしないでいると手間のかかることになってしまいますので早めに手続きをすませた方がよいということになります。

小川直孝司法書士事務所では、「完済したはずなのに抵当権の登記が残っている場合」の手続についてもご相談を受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

遺産分割協議書の作成－不動産の表示編

2019-06-15

相続登記に必要な遺産分割協議書の作成にあたり必要な記載事項はどのようなものなのか、というご質問をいただくことがあります。

結論としては、
・「誰が」、
・「どの不動産を」、
・「どのような割合で」
相続するのかが記載されていることが必要になります。

よくある間違いとしては、手元にある固定資産税納税通知書に記載されている「課税明細書」の記載通りに遺産分割協議書にも記載してしまうケースです。

遺産分割協議書に記載する「不動産の表示」については登記事項証明書(登記簿)に記載されているとおりに記載する必要があります。

固定資産税納税通知書に記載されている「課税明細書」の記載は、固定資産税を所管する役所(市役所や都税事務所等)が固定資産税を課税するために把握している情報(現況)を元にしていますので、必ずしも登記事項証明書(登記簿)の記載と一致しているわけではありません。

たとえば建物について、たとえ現況が２階建てであっても１階と２階の床面積を個別に記載せず、便宜的に延べ床面積で記載していることも多くあります。

また建物の構造についても登記事項証明書(登記簿)では「木造亜鉛メッキ」と登録されているのに固定資産税納税通知書の課税明細書では「木造鋼板葺」などとなっていたりもします。

遺産分割協議書の記載に間違いがあると訂正が必要となり、訂正には遺産分割協議書に署名・捺印をした全員の訂正印が必要となります。
いったん法務局に登記申請をしてしまうと書類の補正手続きに手間と時間を要することになります。

このようなことにならないように遺産分割協議書の作成にあたっては「不動産の表示」に特に注意が必要ということになります。

自筆証書遺言と遺言執行者

2019-06-08

主に相続登記の場面で自筆証書遺言を目にすることがありますが、有効な遺言書として取り扱えるかどうか微妙なものが存在します。

よくあるのは
・民法で定める方式に従っているか判別が難しいもの

・「誰に」、「何を」が一見してわかりにくいもの

です。

それとは別に「遺言執行者の定め」がない自筆証書遺言もあります。

そもそも遺言書自体に「遺言執行者の定め」がなくても問題なく遺言内容が実現できる場合もありますので「遺言執行者の定め」がない自筆証書遺言でも、それ自体無効になるわけではありません。

民法第１０１５条で、「遺言執行者は、相続人の代理人とみなす。」と規定されているように
遺言執行者は相続人の代理人ですから、遺言執行者がいない場合は、相続人全員が協力すれば問題ないようにも考えられます。

ただし遺言執行者がいないと困る場合もいくつかあります。

■遺言執行者がいないと困る場合～遺言による推定相続人の廃除
民法８９３条では
「被相続人が遺言で推定相続人を廃除する意思を表示したときは、遺言執行者は、その遺言が効力を生じた後、遅滞なく、その推定相続人の廃除を家庭裁判所に請求しなければならない。
この場合において、その推定相続人の廃除は、被相続人の死亡の時にさかのぼってその効力を生ずる。
と規定されていますから、遺言書に推定相続人の廃除の記載がある場合は、必ず遺言執行者の存在が必要となります。

遺言による推定相続人の廃除の記載例としては次のようなものがあります。
「長女○○子は、私に対し････など重大な権利侵害および精神的苦痛を与えた。よって本遺言の効力発生をもって相続人から廃除する。」

実際に相続人の廃除が認められるかどうかは、遺言執行者が家庭裁判所に廃除の申立てをして、家庭裁判所の判断を仰ぐ形になります。

■遺言執行者がいないと困る場合～遺言による認知
民法７８１条では
第１項で「認知は、戸籍法の定めるところにより届け出ることによってする。」
第２項で「認知は、遺言によっても、することができる。」と規定されています。

これを受けて戸籍法６４条では
「遺言による認知の場合には、遺言執行者は、その就職の日から十日以内に、認知に関する遺言の謄本を添附して、第六十条又は第六十一条の規定に従つて、その届出をしなければならない。
と規定されていますから、遺言書に認知の記載がある場合は、必ず遺言執行者の存在が必要となります。

遺言による認知の記載例は次のようなものがあります。
「本籍　千葉県・・市　Ａ子の子Ｂ(令和○年○月○日生)は、遺言者の子である本遺言をもって認知する。」

■遺言執行者がいないと困る場合～共同相続人が協力してくれない場合
遺言執行者がいなくても、遺言書の内容がたとえば
「千葉県柏市・・番の土地は○○に相続させる。」という特定の不動産を特定の相続人に「相続させる遺言」であれば、遺言執行者の存在は不要でその指定を受けた相続人が単独で名義変更手続き(相続登記申請)をすることができます。

ただし、銀行等の金融機関では
「遺言執行者による請求以外は、原則、相続される方全員の印鑑登録証明書が必要」
とする扱いのところがあります。

つまり遺言執行者の定めのない自筆証書遺言のままでは、たとえ遺言書に「△△銀行○○支店の預金口座はＡに相続させる。」と記載されていても事実上Ａさんのみでは解約手続きができないという対応になってしまっているということです。

このためＡさんとしては、他の共同相続人の協力を得て署名・捺印・印鑑証明書の取り付け等を行う必要がありますが他の共同相続人の一人でも手続きに協力してくれなければ銀行口座の解約手続きができないということになってしまいます。

結論－司法書士である私の立場からは、
・遺言は公正証書で作成しておく
・どうしても自筆証書遺言にしておきたいという場合は、専門家のアドバイス受けて作成する
ということをお勧めします。

ちなみに
自筆証書遺言は、遺言者の死後、家庭裁判所で「検認」の手続きが必要です。
この「検認」では、家庭裁判所から遺言者の法定相続人全員に通知が出され彼らは遺言の存在と内容を知ることができます。
家庭裁判所における「検認」期日では、自筆証書遺言の形状・加除訂正の状態・日付・署名などを列席者全員で確認します。
これは、後日遺言書が偽造されたり変造されたりすることを防止するためでもあります。
ただし家庭裁判所は、自筆証書遺言の有効・無効を判断することはありません。
つまり本人の筆跡による遺言なのかを裁判所が判断したりするものではないし、相続人が自筆証書遺言の内容について了承する遺産分割協議に代わるものでもありません。

会社の設立登記のファストトラック化

2019-06-07

平成３０年３月１２日から会社設立登記を申請してから原則３日以内に登記が完了するように取り組みが行われているそうです。(法務省のサイト)実際に３日で完了しているのですが、それより先に申請した他の会社の役員変更登記がまだ終わっていないこともあったりします。まさにファストトラック(優先審査制度)といえますが、他の手続きやマンパワーにしわ寄せが行かないように願うばかりです。

相続登記の名義人を誰にするか

2019-04-07

相続登記を申請する場合、法定相続人全員の名前を登記しなければならないのか？
というと、そういう訳ではありません。

たとえば、Ａさんが死亡し、その法定相続人がＢ・Ｃ・Ｄの３名だった場合、
相続登記の申請にあたっては、Ｂ・Ｃ・Ｄの３名で話し合い(遺産分割協議)をして
誰が登記名義人になるのかを決めてその人が登記申請をすれば足ります。

もちろん、Ｂ・Ｃ・Ｄの３名が共同で登記名義人になることも可能です。

またＢ・Ｃ・Ｄの３名の持分についても民法では法定相続分が決められていますが
この法定相続分の定めと異なる割合で話し合いがつけば、その話し合いで決まった割合で登記することになります。

民法で定められた法定相続分で登記する分には、戸籍謄本や除籍謄本以外に特別な証明書類は必要ありませんが
民法で定められた法定相続分と異なる割合で登記申請をする場合は、その内容を証明する書類が必要となります。

具体的には
・遺産分割協議書
・特別受益証明書
などです。通常これら証明書は実印を押し、印鑑証明書も添付します。

ちなみに民法で定められた法定相続分の割合は以下のとおりです。

民事信託士の登録証

2019-04-05

昨年受検した民事信託士検定の登録証が届きました。有効期間が令和4年となっていました。あたらしい元号が印刷された証明書的なものを初めて手にしました。平成の時の同じように見慣れていくのでしょうか。

登記識別情報通知

2019-03-21

登記識別情報は昔の「権利証」と同じく大切に保管が必要です。
平成１８年以降、売買や相続登記で登記名義人となった人には、「登記識別情報」という１２桁の英数字の組み合わせで構成されたパスワードが発行されることになっています。
登記識別情報通知の見本は法務省のサイトから確認できます。

登記識別「情報」という名前がついていることからも分かりますが、以前までのような「権利証」のように、いつでも目で確認でき唯一のものとして保管しておけるものではなくなりました。

「権利証」であれば、貸金庫などで「現物」を大切に保管しておけばコピーを取られても安心だったかもしれませんが、登記識別情報の場合、12桁の英数字のパスワードを貸金庫で大切に保管しておいたとしても、そのパスワード自体を見知らぬ第三者にメモされたりしていたら、権利証が盗まれたと同じことになってしまいます。

一度パスワードが漏洩されてしまうと、悪用されてしまう可能性が高くなってしまいます。
このような意味でも登記識別情報の管理は徹底して行なう必要があります。

万が一、他人に登記識別情報を知られてしまったかもしれないという場合は、登記識別情報（パスワード）を失効させる手続きもあります。

ただし、一度登記識別情報（パスワード）を失効させてしまうとパスワードの再発行はできないことになっています。

また、「そんなに管理が大変なんだったら最初からパスワードは要らないよ」という方に対しては、登記識別情報の通知は不要ですと登記申請の際に申し出ることもできます。

相続登記と認知症

2019-03-21

相続登記と認知症

相続登記と認知症との間に何の関係があるのかと思われる方もいるかもしれません。
しかし、この２つの言葉は大変密接な関係があり司法書士は後見業務に携わっているいないにかかわらず日々の業務の中で「認知症」について常に意識をしています。

ちなみに「認知症」とは、「認知障害の一種であり、後天的な脳の器質的障害により、いったん正常に発達した知能が不可逆的に低下した状態」
(「ウィキペディア (Wikipedia): フリー百科事典」より引用)をいうとされています。

■相続登記の申請人が認知症の場合

「認知症」の状態にもよりますが、少なくとも司法書士が「相続登記の申請人が認知症」ということを伝えられたり、直接認識したりまたはその疑いを持ったりしたら、そのまま登記申請をすることはありません。それは、認知症によって判断能力がない、または低下した状態で司法書士に「登記申請行為」の委任はできないはずだからです。
正式に相続登記申請の委任を受けていない以上、司法書士がその人からの相続登記申請の代理をすることはできないのは当然のことです。

ちなみにここでいう「判断能力」のことを法律の世界では「意思能力」という言葉で説明しています。
「意思能力」とは、意思表示などの法律上の判断において自己の行為の結果を判断することができる能力（精神状態）のことをいいます。

民法ではこれを類型化し
被後見人のことを「精神上の障害により判断能力を欠く常況にある者」として規定しています（民法第７条）。
被保佐人のことを「精神上の障害により判断能力が著しく不十分な者」として規定しています（民法第１１条）。
被補助人のことを「精神上の障害により判断能力が不十分な者」として規定しています（民法第１５条第１項本文）。

被後見人であれば自己の行為の結果を判断することが常にできないということになりますから、登記申請行為について司法書士に委任することは不可能ということになります。
つまり、認知症になって判断能力がない人は自身で登記申請人となることはできないし、司法書士に委任することもできないということになる訳です。

このように判断能力がなかったり低下した人は、自身では登記申請人になることができないので、本人を保護する後見人・保佐人・補助人が法定代理人として登記申請行為をすることになるわけです。

実際問題として、目の前にいる人の挙動が怪しいと感じて「意思能力がないのではないか」と認識した場合司法書士がどのように対処するかは悩ましい場面です。

というのも明らかに「この人は意思能力がない。」と判断できる状態であれば迷うことはないのですが微妙なケースというのがままあるからです。まさに当の司法書士の資質が問われることになります。

■遺産分割協議の参加者が認知症の場合

被相続人の法定相続人が２名以上いて、その話し合いで遺産の帰属者を決めた場合、相続登記をするために遺産分割協議書を作成し、署名捺印の上その証拠とする場合が多くあります。

遺産分割協議も法律行為ですから、その前提として意思能力が必要です。
法定相続人のうちの誰かが認知症になっていると、遺産分割協議に参加することができない、または参加する判断能力がないのではないかということになるはずです。

このような場合すなわち、法定相続人のうちの一人が認知症になっている、またはその疑いがあるという場合は、成年後見制度を利用してその人の判断能力に応じて後見人・保佐人・補助人を就けてもらい、その人に遺産分割協議に参加してもらう等という手続きを踏む必要があります。

さらに注意が必要なのは、後見人・保佐人・補助人が付いている場合、遺産分割協議では認知症になった本人の権利保護のため必ず法定相続分以上の権利を取得させる内容であることが求められるという点です。
これは、成年後見制度を監督する機関である家庭裁判所からこれに反する内容の遺産分割協議、たとえば当の認知症になっている被後見人が法定相続分より少ない遺産しか取得できていないといった内容だと後見人等に再考を求められるということになります。

相続登記に関与する司法書士として当の相続人にどの程度関与しているかにもよりますが、認知症の方が当事者にいる場合は、これらの点も十分吟味して登記手続きを進める必要があり、意思確認ができない等の場合は、依頼をお断りすることもあります。

ご自分のケースではどうなのかも含め、ご相談を受け付けております。
お問い合わせ・ご予約は当サイト専用フォームからお願いします。

遺産分割協議書の作成

2019-03-17

相続によって遺産の名義変更をする場合、民法で定められた法定相続の割合と異なる割合で分配をする場合、遺産分割協議で「誰が何を相続するか」を決めることが多くあります。

 

遺産分割協議が整ったら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には、被相続人の特定に必要な事項を記載し、被相続人の遺産について誰が何を取得するのかを記載します。そして遺産分割協議に参加した法定相続人が署名・捺印(実印)をします。

 

遺産について

遺産が不動産(土地・建物)や預貯金、有価証券(株式・投資信託等)複数にわたるときは、遺産目録を作成し、まとめておくと分かりやすいです。

 

被相続人について

被相続人の特定に必要な事項としては、氏名だけでも特定できる場合もあるかもしれませんが、同姓同名の場合(特に銀行の場合)や登録されている住所が最後の住所と異なる場合などのために、氏名のほかに最後の本籍・最後の住所・生年月日・死亡年月日等も記載しておくことをお勧めします。

 

遺産分割協議書で、被相続人の特定のための記載例

「被相続人Ａ　(１９７０年２月２８日生・２０１９年３月１５日死亡)

最後の本籍　千葉県柏市中央町５番

最後の住所　千葉県柏市中央町５番２１号」

 

相続人について

遺産分割協議に参加するのは、被相続人の法定相続人全員となります。

遺産分割協議に参加する法定相続人が欠けていると、せっかく作成した遺産分割協議書も意味をなさなくなってしまうことがありますので法定相続人の確定には十分注意が必要です。「しまうことがあります」と表現したのは登記実務上、同一内容の遺産分割協議書であれば、法定相続人全員が一枚の遺産分割協議書に署名・捺印をしていなくても全部の遺産分割協議書をあわせて１つの遺産分割協議書として取り扱うことも可能とされているからです。ただしこの取り扱いは登記実務での話なので、銀行や証券会社では対応してくれないかもしれません。

 

遺産分割協議書で、相続人Ｂが土地を相続する場合の記載例

「別紙遺産目録１．記載の土地については、Ａが相続する。」

 

遺産分割協議書で、相続人Ｃが預金を相続する場合の記載例

「別紙遺産目録２．記載の預金については、Ｃが相続する。」

 

遺産分割協議に参加した法定相続人の署名・捺印

遺産分割協議書の内容に納得した証(あかし)として、遺産分割協議に参加した法定相続人は、署名・捺印をします。署名・捺印ではなく、記名・押印(署名欄があらかじめ印刷されている状態の書面に押印する方法)でも登記実務上は構いませんが、後日の証拠とするためには記名・押印ではなく署名・押印をしておくことをお勧めしています。また銀行や証券会社の対応としても記名・押印ではなく、署名・捺印を要求するケースがあります。

 

自筆証書遺言の方式が緩和されました。

2019-01-14

平成３１年１月１３日に自筆証書遺言の方式を緩和する方策部分の改正民法が施行されました。

改正された民法第９６８条第２項では
「（略）、自筆証書にこれと一体のものとして相続財産（略）の全部又は一部の目録を添付する場合には、その目録については、自書することを要しない。この場合において、遺言者は、その目録の毎葉（自書によらない記載が両面にある場合にあっては、その両面）に署名し、印を押さなければならない。」と規定されています。

これまでの民法では、自筆証書遺言が有効とされるには「すべての文言について」自書（手書き）が要求されていて、たとえ内容が本人作成のものであっても印刷されたものを利用した自筆証書遺言は無効になっていました。

ところが今回改正された民法では、この自筆証書遺言の方式を緩和し、遺言の対象となる遺言目録の部分についてのみ、所定の方式を踏めば印刷されたものでも有効とするということになりました。

これによれば、パソコン等で作成した目録を印刷したものや、銀行の預金通帳のコピー、不動産の登記事項証明書などをそのまま相続財産の目録として、自筆証書遺言に利用することができることになります。

ただし、この場合でも、目録のページ全てに遺言者が署名、捺印をしなければならないのでその点だけ注意が必要です。

今回、このような自筆証書遺言の作成方法について要件が緩和されたのは、自筆証書遺言の作成を促進してもらうためのようですが、これまでの自筆証書遺言の要件を実際に充たすには、全文を自書（自分で手書きする）する必要があり、かなりの負担となっていたためとされています。

私も仕事柄、実際の自筆証書遺言をいくつも目にしていますが、法定の様式を充たしていないものも結構あり対応に困るケースもあります。
自筆証書遺言を作成される際は、できれば事前に司法書士に相談して欲しいというのが実際のところです。

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