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賃借人の死亡と保証人の責任

2021-06-17

アパートの１室を借りていた人(賃借人)が契約途中で死亡してしまった場合、大家さんと賃借人との間の賃貸借契約の事後処理について相談を受けることがあります。

大家さんから相談を受ける場合は、保証人への請求方法についてや原状回復の負担についての相談があります。

死亡した賃借人の相続人(親御さんの場合もありますし、お子さんの場合もあります)から相談を受ける場合は、相続人としてどこまで対応しなければならないのか？や相続放棄についての相談もあります。

もちろん1つの賃貸借契約について大家さん、賃借人の相続人の双方から相談を受けることはできません(司法書士倫理第６１条の業務を行い得ない事件)。

今回は賃借人が死亡した場合の保証人の責任の範囲について見てみます。

２０２０年４月１日に施行された改正民法第４６５条の４の規定です。

第４６５条の４（個人根保証契約の元本の確定事由）
第１項
次に掲げる場合には、個人根保証契約における主たる債務の元本は、確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
１　債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
２　保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。
３　主たる債務者又は保証人が死亡したとき。
第２項
前項に規定する場合のほか、個人貸金等根保証契約における主たる債務の元本は、次に掲げる場合にも確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
１　債権者が、主たる債務者の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
２　主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。

民法第４６５条の４第１項第３号によれば、賃借人が死亡すると保証人の債務の元本が確定するとなっています。
つまり、賃借人死亡以後に賃貸借契約において何らかの債務が発生したとしても保証人はその債務について責任を負わないということになっています。なお改正民法によるこの取り扱いは、賃貸借契約が２０２０年４月１日以降に締結された賃貸借契約について適用されることになっています。

このような改正がさなされたのは、保証人が個人である場合、どこまで保証人としての責任を負うことになるかがあいまいで不測の損害を被ることのないようにするためだとされています。ちなみに保証人が保証会社のような法人の場合は、この規定は適用されません。

この点、賃借人の死亡が室内での自殺によるものだった場合は事情が異なります。
以後賃貸ができなくなった等による損害についてどう考えるかが問題となります。この損害自体、賃借人の死亡以後に発生するものであり保証人は改正民法の規定により債務の元本確定後の債務として責任を負わないようにも思えます。
しかしこのような場合、以後大家さんが賃貸できなくなった等による損害は、賃借人の自殺という生前の行為によって発生したものなので死亡時点ではもう発生していた債務であると考えることになります。
つまり、賃借人の死亡が室内での自殺によるものだった場合は、以後賃貸ができなくなった等による損害について極度額の範囲内で責任を負うということになっています。

監修者：司法書士小川直孝

千葉県柏市で2002年に開設した司法書士事務所です。相続や遺言、家族信託など、相続手続きを中心に、丁寧かつわかりやすい対応を心がけています。「ちょっと聞いてみたい」そんな気持ちに寄り添えるよう、平日夜や土日祝のご相談にも対応しています。一人で抱え込まず、気軽にご相談ください。

保証人の責任

2021-06-14

個人が保証人になる場合の保証の範囲について２０２０年４月１日に施行された改正民法によって変更が加えられました。

自分の父親が有料老人ホームに入所する際に子供が保証人になる場合
自分の子供が賃貸アパートに入居する際に実家の母親が保証人になる場合(イラスト参照)
などが関係してくる話です。

重要な変更点としては、

個人が保証人になる場合、「極度額の設定」が必要
この「極度額」を定めない保証契約は無効
この「極度額」を定める契約は書面か電磁的記録でしなければ無効　といったものになります。

これまでは、個人が誰かの保証人(一定の範囲に属する不特定の債務を保証する形式の保証人)になる場合、
保証契約の中で「金●●円までに限り保証する」などという保証限度額のようなものはありませんでした。
このため保証人に対して請求される金額にも際限が無いことになってしまい保証人が予期しなかったような責任追及をされる可能性がありました。このように保証人を一定の範囲で保護するためにその責任をあらかじめ限定するものとして「極度額」が設定されることになりました。

民法第４６５条の２（個人根保証契約の保証人の責任等）
第１項　一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの
（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、
その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
第２項　個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
第３項　第４４６条第２項及び第３項の規定は、個人根保証契約における第１項に規定する極度額の定めについて準用する。

たとえばＡがＢから100万円を借りる契約の保証人にＣがなったというのであればＣはその100万円を借りたことについてＡに対し保証人としての責任を負うことになります。
しかしＡがＢから借りたお金を返さないまま行方不明になったような場合、保証人であるＣは、Ａに対して100万円とそれにともなう遅延損害金等を支払義務があります。

これに対し民法第４６５条の２でいう個人根保証契約は
たとえばＡがＢとの間で「金銭消費貸借取引(お金の貸し借り)を継続的にする」という契約をした場合、この契約についてＡの保証をしたＣは、
ＡがＢとの間で継続的に取り交わされる金銭消費貸借取引について保証するのですから、その取引額がいくらになっていようとＡの保証人としての責任を負ってしまうことになるのを「極度額」を設定することで
その「極度額」の範囲までの保証人の責任しか負わないということになります。

身近な場面では冒頭にあげたような事例
・自分の父親が有料老人ホームに入所する際に子供が保証人になるという、有料老人ホームとの間で取り交わすホーム内での事故等に起因する賠償責任についての保証契約
・自分の子供が賃貸アパートに入居する際の保証人に自分がなる場合の賃借人の不法行為等による賠償責任についての保証契約
などがありますが個人根保証契約について「極度額」の設定が書面等でされていないものは契約自体が無効になります。

よく言われることですが、保証人になる場合は慎重に判断することが必要です。自分が予期していない範囲まで責任を負うような内容になっていないか、契約書をよく確認する必要があります。

監修者：司法書士小川直孝

相続放棄と税金

2021-06-10

相続放棄をすると被相続人のプラスの財産だけでなくマイナスの財産も相続しないことになります。

マイナスの財産というと、被相続人が負っていた借金はもちろん、税金(公租公課)も含まれます。具体的には固定資産税、住民税、国民健康保険料、介護保険料、所得税などです。

たまに「税金はいつまでも免除されない」と勘違いされる方もいますが「税金はいつまでも免除されない」という話は、破産後に免責をうけた場合のことです。相続放棄をすれば亡くなった方の税金の支払義務は相続放棄をした人に引き継がれることはありません。

注意しなければならないのは、被相続人のもとに送付されてきた税金(公租公課)の督促状や支払納付書を見て相続人が死後事務のつもりで支払ってしまうことがあることです。

被相続人の債務を相続人が弁済することは、相続人が相続を承認したと評価されてしまいます。
相続放棄をするのであれば、相続の承認と評価されるような行為はするべきではありません。

税金や保険料の納付はコンビニで本人以外の人でも納付書さえあればできてしまいますから、安易に自分以外の人(被相続人)の分を納付してしまった、ということのないように相続放棄を検討している場合は注意が必要です。

小川司法書士事務所の相続放棄のページはこちら

監修者：司法書士小川直孝

ゆうちょ銀行の相続手続き

2021-04-19

ゆうちょ銀行の相続手続きについての解説ページです。ゆうちょ銀行の相続手続きは、他の銀行と比べて窓口に行く回数が多くなります。平日なかなか時間が取れない方は司法書士の遺産整理業務を依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。

監修者：司法書士小川直孝

相続放棄と代襲相続

2021-04-18

相続放棄と代襲相続の関係についてご案内するページです。相続が発生した順番と相続放棄をする順番がポイントになります。下のイラストをクリックすると該当ページに移動します。

監修者：司法書士小川直孝

家族信託の受託者の義務～帳簿の作成・保管～

2021-04-05

家族信託がスタートすると、受託者は信託に関する事務について帳簿を作成して保管しておく義務があります。このことについて解説したページがこちらです。

監修者：司法書士小川直孝

不動産の持分を訂正したい場合

2021-04-03

　毎年、確定申告の時期になると住宅ローンを組んでマイホームを取得した方で「不動産の持分の更正登記をしたい」という相談に来られることがあります。
　いろいろ調べたり、相談したりして結局、「持分更正登記をしたほうが良い」ということになって司法書士事務所に相談に、という流れのようです。

　不動産の持分更正登記にもいろいろなパターンがありますが、たとえば３０００万円のマイホームを購入したというＡさんが、住宅ローンでの借入分を含めて全額をＡさんの資金で購入したのであれば、マイホーム(土地・建物)の登記名義は１００％Ａさんになるはずです。

　ところが実際は３０００万円のマイホームの頭金５００万円のうち、３００万円はＡさんの父親Ｂさんが資金援助していた、という場合はどうでしょうか。
　この場合、３０００万円のマイホームの３００万円部分、つまり全体の持分でいうと「１０分の１」は、ＡさんではなくＢさんが資金を出しているわけです。
　それなのにマイホームの売買契約書には買主としてＡさんしか載っていないし、登記簿(登記記録)にも所有者としてＡさんしか記載されていません。

　これでは実体に合った権利関係(=お金を出した割合に応じた持分での登記)が登記簿(登記記録)に反映されているとはいえません。
　実際にはＢさんがお金を出しているのに、登記上はすべてＡさんのものになっているすると、税務上は、Ｂさんがお金を出した分はＡさんに「贈与をした」と認定されてしまう可能性もあります。
　「ＢさんからＡさんへの贈与」ということになると、当然贈与税の問題が出てきます。

　そこで現状、登記簿(登記記録)に「所有者Ａ」の記載されているのを「共有者」に訂正し、「持分１０分の９・Ａ、持分１０分の１・Ｂ」と訂正しましょう、ということになる訳です。

　所有権更正登記がされると、登記簿(登記記録)の所有権に関する事項(甲区)は次のようになります。

図1

　ただし、登記簿(登記記録)がこのように記載されるためには(=所有権更正登記をするためには)住宅ローンが付いている場合、融資をした銀行(抵当権者)の承諾が必要になります(登記手続き上は承諾書と印鑑証明書の添付が必要です)。

　ここでの重要なポイントは、融資をした銀行(抵当権者)が、この所有権更正(Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正すること)に承諾をする、ということは融資をした銀行(抵当権者)は、Ｂの共有持分については抵当権の効力を有しないという点です。
つまり融資をした銀行(抵当権者)は、Ａ・Ｂの共有状態になっている不動産について、更正後のＡ持分についてだけ抵当権を付けている状態になってしまうわけです。

この場合の登記簿(登記記録)の抵当権に関する事項(乙区)は次のようになります。

図2

　融資をした銀行(抵当権者)権利の保全の観点からすると、担保不動産の一部にしか抵当権が及んでいないという状態が許される訳がないのは明らかです。
　ということで、融資をした銀行(抵当権者)が、この所有権更正(Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正すること)に、このままでは承諾しないだろうということも容易に予想ができます。

　では「Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正する」のは住宅ローンが付いている場合にはあきらめざるを得ないのか？というと必ずしもそうではありません。

方法として以下の２つが考えられます。

①Ｂの持分に対しても追加で抵当権を設定してＡ・Ｂの共有持分全部(不動産全体)に抵当権の効力を及ぼす

②真正な登記名義の回復によって所有権更正登記ではなく、所有権一部移転登記をする

　①と②のどちらの方法を採るかは融資をした銀行(抵当権者)の対応の仕方にもよって変わってきますし、住宅ローンの約定に抵触するかどうかの判断も必要となってきます。
　いずれにしても融資をした銀行(抵当権者)と協議をして手続きを進める必要があるということになります。

　一番良いのは、マイホームを購入するときに購入資金の出所(出資割合)をきちんと確認して、その割合にしたがった共有持分での所有権移転登記をすることです。

　共有持分を訂正するための所有権更正登記(Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正する登記)は、購入した本人だけで簡単にできる訳ではないことが多く、手間も費用も余計にかかります。

　マイホームを購入するときに資金の出所をきちんと確認して登記手続きに反映しておけば、このような手間と費用をかける必要はないわけですから気をつけたいところです。

　小川司法書士事務所では、マイホームの持分更正登記手続きについてのご相談も受け付けております。お気軽にお問い合わせください。

監修者：司法書士小川直孝