賃貸物件を抱える大家さん(オーナーさん)にとって、賃借人がきちんと家賃を支払ってくれないことへの対応は、不動産投資におけるリスク要素であることは分かっていても実際には物理的・心理的にも大きな負担です。
不動産の賃貸をビジネスとして成立させるためには当然、支出はできるだけ押さえたいところです。そのためにも家賃滞納者への対応策についてきちんと整理しておく必要があります。ここでは、家賃滞納から回収に至るまでの流れに沿って考えてみたいと思います。
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【家賃滞納の発生を知る】
不動産管理会社に依頼している場合は、不動産管理会社が直接賃借人に連絡を取って催促をしてくれますが、個人で賃貸物件を管理している方(自主管理)は、自分で賃借人に連絡を取るしかありません。連絡の方法は電話が手っ取り早いですが、後々の手続きを考えると書面で通知し証拠として残しておくことが大切です。
また家賃の滞納を知ったときはたとえ１ヶ月分であっても賃借人に早急に連絡を取ることが大切です。だらだらと家賃滞納の状態を続けることは後々の双方の関係を考えても得策ではありません。賃貸借契約書に従った支払いを求めるという毅然とした態度で賃借人に対応しましょう。
賃借人に連絡を取ると
- 自動引落口座の残高が足りなくて引落不能
- 振込を忘れていた
- 経済的に困窮していて支払うお金がそもそもない
などといった事情を入手することになるかもしれません。
この段階で滞納が解消されるのであれば、大家さん(オーナーさん)としても一安心です。
【家賃滞納が続く、頻繁に滞納が起こる】
滞納家賃の督促をしても賃借人が無視をしている。いったんは滞納家賃を完済したが、その後もたびたび滞納が続き、いったい今月の支払いがいつの滞納分に充当されるのかすら曖昧になってきている、という状態になると大家さん(オーナーさん)の心理的負担も相当なものになっています。
法的手段の着手を見越して、内容証明郵便で滞納家賃請求をしたり、賃貸借契約の解除も踏まえた通知書を発送する必要があります。
連帯保証人がいる場合は、その人にも通知をします。
司法書士としてはこの段階から大家さん(オーナーさん)のサポートをしていくことが多いです。この段階で司法書士などの法律専門家に依頼しないでご自分で進めてしまったものの、内容が不十分な通知書だったため、再度通知をやり直すことになった事例もあります。
【契約解除・建物明渡しの請求】
賃貸借契約の解除が法律的にも認められる状態(賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと判断できる状態)になると、正式に契約解除の通知を賃借人に対し行い、賃貸物件を明け渡すように請求します。
賃貸借契約の解除が法律的にも認められる状態については法律の専門家に具体的に相談をすれば、裁判例の蓄積があるためアドバイスが得られるはずです。
【建物明渡し請求訴訟の提起】
賃借人に対し、賃貸借契約の解除通知、賃貸物件の明渡し請求をしても反応がない場合は、裁判所を通じた解決を図るしかありません。
建物明渡し請求訴訟を提起することになります。裁判の中では大家さん(オーナーさん)が原告として、賃貸借契約書等を証拠資料として提出し、賃貸借契約の解除や建物明渡しが認められるように主張・立証活動をしていきます。被告となる賃借人は、賃貸借契約の解除は認められないとか、建物明渡しには応じないとか、支払いを猶予して欲しいとなどという対応を求めてくるかもしれません。
裁判の中でお互いが譲歩して和解が成立することも多くありますが、賃借人が裁判にも全く反応せず、原告である大家さん(オーナーさん)が請求した内容通りの判決が出ることもあります。
【建物明渡しの強制執行】
建物明渡し請求訴訟で原告である大家さん(オーナーさん)の請求が認められると、いちおうは賃借人に再度、建物明渡しを求める連絡をします。さすがにこの段階では賃借人も、賃貸借物件の明渡しには応じることも多いのですが、なかには夜逃げをしてしまうような賃借人や、賃貸物件に居座るといった強者もいます。
大家さん(オーナーさん)としては、判決が出たからといって勝手に賃貸物件の中にある賃借人の家財家具を処分することはできませんし、まだそこに居座っている人物を自力で排除することもできません。
そこで裁判所の力を利用して建物明渡しを実現するために、強制執行の申立が必要となります。
建物明渡しの強制執行をするには印紙代等を含め約７０万円程度の費用がかかります。ここまでに至るとこの費用も実質的には大家さん(オーナーさん)が負担せざるを得ないことになります。
【まとめ】
ここまで検討してみると、以下のようなことが分かると思います。
- 賃貸借契約を結ぶときは「誰に住んでもらうか」はとても重要
そもそも滞納するような人物と賃貸借契約を結ばなければその後のトラブルも発生しないわけですから、誰に住んでもらうのか、は非常に重要なポイントです。
実際、賃貸物件の仲介をしている不動産管理会社では賃借人の審査(勤務先や年収などの申告に基づく)もしており、連帯保証人も求めていたりするのですが、そもそも賃貸借契約が相互の信頼関係に基礎を置くものとされていることからそれ以上に賃借人が家賃の滞納をするような属性かを調べることは難しいところです。個人で賃貸物件を管理している大家さんであればなおさら難しいでしょう。不動産賃貸のリスクとして「誰に住んでもらうのか」は常に念頭においておく点です。
- 家賃保証会社の活用
賃借人が家賃を滞納しても、その分の家賃保証をしてくれる会社があります。もちろん保証料等はかかりますが、保証料の負担を賃借人にするという条件で賃貸借契約を結ぶことが多いです。不動産賃貸のリスク管理としては大家さん(オーナーさん)は必ずこのような仕組みを活用したいところです。
- 連帯保証人
上記の保証会社ではなく、賃借人に連帯保証人を立ててもらうこともよくあります。
連帯保証人は、賃借人と「連帯して」賃貸借契約書から発生する賃借人の債務を保証するため、滞納家賃が発生したら大家さん(オーナーさん)は、直ちに連帯保証人に支払請求をすることも可能です。
連帯保証人を立ててもその人物に資力がなかったらいざというときに当てになりませんから「誰を連帯保証人にするのか」も大事なポイントです。保証人が「人的担保」といわれるのも分かる場面です。
小川直孝司法書士事務所では滞納家賃回収についてのご相談・お見積もりは無料です。お気軽にお問い合わせください。
