不動産登記 | 相続手続,家族信託,遺言,相続放棄,会社設立,建物明渡請求などのご相談は柏市の小川司法書士事務所 - パート 2

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事前通知の申出書に押す印鑑

土地・建物の売買や贈与と所有権移転登記申請には登記識別情報や登記済証を提供・提出しなければなりませんが、紛失等で登記識別情報や登記済証が提供・提出できない場合があります。

その場合、原則として登記官は登記義務者(=登記により登記名義を失う人)に対して、
①登記申請があったこと
②その申請内容が真実である場合には一定の期間内にその申出をするよう
通知書(=事前通知書)を送付することになっています(不動産登記法第２３条)。

ここでいう「一定の期間内に申出」とは、登記官から登記義務者に送付された通知書の中に「事前通知に基づく申出書」という欄があり
そこに司法書士あての委任状に押した印と同じ印を押して返送することをいいます。

もしこの「事前通知に基づく申出書」に押す印鑑を司法書士あての委任状に押した印と違う印を間違って押してしまった場合は、事前通知書に記載されている申出期間内であれば取下をするしかありません。

感覚的には「すみません、押す印鑑を間違えちゃったのでもう１回事前通知書を送ってもらえませんか？」
と法務局にお願いしたいところですが、「事前通知書が受取人不明を理由に返送された場合」しか再発送の規定がありません(不動産登記事務取扱手続準則第４５条)
なので、「事前通知に基づく申出書」に押す印鑑を間違うと再発送はしてもらえず申請を取り下げるしかないことになっています。

結論としては、「事前通知に基づく申出書」に押す印鑑は司法書士あての委任状に押した印と同じ印を必ず押すようにということになります。

離婚によって新しい戸籍ができた場合、子どもの戸籍はどうなるのか？

離婚によって新しい戸籍ができた場合、子供の戸籍はどうなるのか？

「父（または母）の氏を称する入籍」というテーマです。

　「父(または母)の氏を称する入籍」とは、父母が離婚することより父または母と氏を異にした子どもが、父または母の戸籍に入ることにより氏を同じくすることをいいます。
　父母が離婚をしても離婚届は夫婦間の届出のため、子どもの戸籍に変動はありません。

　例えば結婚で姓が変わった母親が、離婚して新しい戸籍に移ったとしても、子供の戸籍は父親の戸籍のままということになります。この場合、子どもの戸籍を現在の戸籍から母の戸籍に入れるには、家庭裁判所の許可が必要になります。

　家庭裁判所の許可を得るためには、子どもの住所地を管轄する家庭裁判所で子の氏変更許可審判の申立てをします。
　申立人は、１５歳以上の子どもの場合はその本人です。１５歳未満の子どもの場合は親権者となります。

　申立時の提出書類は、
　（１）子の戸籍籍本（離婚の届出をした記載があるもの）
　（２）母の戸籍謄本
　となります。

申立人が家庭裁判所から審判書を受領したら、本籍地または住所地の市区町村役場で入籍届を提出します。

届出時の提出書類は、
（１）家庭裁判所から交付された審判書謄本
（２）届出地が本籍と異なる場合は、子どもの戸籍謄本・母の戸籍謄本
となります。

　♦父母の離婚の際に、すでに子どもが結婚している場合は、子どもは婚姻により新戸籍が編製されているわけですが、その子どもがこの父または母の氏を称する入籍をすると、新たに入籍した氏で戸籍が編製されることになります。

　♦親権者が「離婚の際に称していた氏を称する届(戸籍法第７７条の２)」によって子どもと同じ氏を称している場合でも、同じ戸籍の中にいないときは、家庭裁判所で子の氏の変更の手続きが必要です。

　♦財産分与による登記についてはこちらのページ

相続登記が法律で義務化(詳細)

　令和３年４月２１日に「民法等の一部を改正する法律」、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し４月２８日に公布されました。
　これらの法律は令和３年４月２８日から「２年以内」に政令で定める日に改正法が施行されることになっています。
　相続登記申請の義務化については令和３年４月２８日から「３年以内」に政令で定める日に不動産登記法の改正法が施行されることでスタートします。

    ⇒相続登記の義務化に関する改正法(民法等の一部を改正する法律（令和３年法律第24 号）による不動産登記法改正)の施行日が令和６年４月１日とされました。（令和３年１２月１７日政令による決定）。

【相続登記申請義務化の内容は？】

　不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務づけられます(新不動産登記法第７６条の２第１項)。
　正当な理由がないのに相続登記を申請しないでいると１０万円以下の過料の罰則の対象になります(新不動産登記法第１６４条第１項)。
　遺産分割が成立した場合にはその内容を踏まえた登記申請をすることが義務づけられています(新不動産登記法第７６条の２第２項、同第７６条の３第４項等)

【相続登記申請義務化の背景は？】

　このような制度が生まれたのは、相続が発生しているのに相続登記がされないまま放置された土地、いわゆる「所有者不明土地」が社会問題となっていることが背景にあります。
　これまでは
　・資産価値のない土地の相続登記をしても手間と費用がかかるだけ
　・相続登記をしなくても罰則もない
　ということで相続登記が一向に進まない不動産が多数存在する状態でしたが
　政府の骨太の方針２０２０で示された「所有者不明土地等について、基本方針等に基づき対策を推進する。」にもとづいて法改正にいたりました。

【相続登記を申請しない正当な理由とは？】

　正当な理由がないのに相続登記を申請しないでいると１０万円以下の過料の罰則の対象になるという法改正ですが、具体的に「正当な理由」とはどのようなものをいうのでしょうか。
　法務省のホームページでは具体例として
　①何代にもわたって相続が発生していて法定相続人が極めて多数となり、戸籍謄本等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
　②遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
　③申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース
　が挙げられています。

【相続登記申請義務違反から過料まで】

　　正当な理由がないのに相続登記を申請せず１０万円以下の過料が科せられるまでの流れはどのようなものになるのでしょうか。

住所変更登記の義務化(過料あり)

２０２１年４月２１日に「民法等の一部を改正する法律」（令和３年法律第24 号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第25 号）が成立し４月２８日に公布されました。

この法律の中に住所変更登記を義務化する内容が含まれています。
実際に法律で住所変更登記の義務化の部分が施行されるのは５年以内に政令で定める日となっています。
正当な理由のない申請漏れは５万円以下の過料の罰則の対象とされています。

具体的な内容としては

■所有権の登記名義人は、住所等の変更日から２年以内にその変更登記の申請をする義務がある(新不動産登記法第７６条の５)。
■「正当な理由」がないのに申請を怠った場合には、５万円以下の過料に処する(新不動産登記法第１６４条第２項)。
　この「正当な理由」については通達で具体的に示される予定とのことです。
■これと同時に「検索用情報」を事前提供することで法務局が職権で住所変更登記をしてくれるという制度もスタートすることになっていますので「住所変更登記をしないと５万円」といっても実際は大きな混乱は起きないのではないかと個人的に思ってます。

「住所変更登記なんて何回引っ越しても家を売る前にまとめてやっておけば良い」と考えていた人も多かったと思いますし、司法書士としても相談者の方から何かの登記手続きの依頼を受けた際に初めて「住所変更登記が必要ですね」というお話をしていました。

しかし、今回の法改正で住所変更登記が義務化されることになりましたから、「住所変更登記はいつでも良いですよ」などという回答はできなくなりますし、少なくとも法改正が住所変更登記が義務化されていることはお伝えしておく必要があるということのようです。

【住所変更登記】のページ

離婚による財産分与の登記

離婚による財産分与の登記について紹介したページです。

意外と後回しになってしまうこともある名義変更手続きについて

登記識別情報通知書のシールの不具合

　売買や相続、抵当権設定等により不動産の登記名義人になった人は、権利者であることを証明する登記識別情報(パスワード)を記載した書面=登記識別情報通知書を入手することができます。
　しかし、登記識別情報を記載した部分を見えないようにするためのシール（目隠しシール）の一部のはがれ方が不完全であることにより、登記識別情報の一部を読み取ることができない状態になる場合があります。

　具体的には、目隠しシールの一部が証明書本体の紙にこびりついていてシールを無理矢理はがそうとすると登記識別情報(パスワード)が記載された部分ごとシールがはがれてしまい、登記識別情報(パスワード)を確認することができなくなってしまいます。

　この不具合は登記識別情報通知書に使用していた用紙と目隠しシールに原因があるようです。

　私がこのような目隠しシールのはがれ方が不完全な登記識別情報通知書に出くわした経験は今まで２回あります。
　法務省のホームページにも案内がありますが、私の経験した登記識別情報通知書はいずれも平成２１年当時に発行されたものでした。

　現在は様式が変わっていて、平成２１年１０月以降に発行された登記識別情報通知書については、いわゆるシール式ではないものなっています。

　このように目隠しシールのはがれ方が不完全な登記識別情報通知書だと、その登記識別情報を提供して行う登記手続申請に支障がありますから、その対応策として法務局に対し、当該登記識別情報通知書を添付して申出をして登記識別情報を再作成してもらう手続があります。この登記識別情報の再作成にも申出からそれなりに時間がかかりますから、注意が必要です。

不動産の持分を訂正したい場合

　毎年、確定申告の時期になると住宅ローンを組んでマイホームを取得した方で「不動産の持分の更正登記をしたい」という相談に来られることがあります。
　いろいろ調べたり、相談したりして結局、「持分更正登記をしたほうが良い」ということになって司法書士事務所に相談に、という流れのようです。

　不動産の持分更正登記にもいろいろなパターンがありますが、たとえば３０００万円のマイホームを購入したというＡさんが、住宅ローンでの借入分を含めて全額をＡさんの資金で購入したのであれば、マイホーム(土地・建物)の登記名義は１００％Ａさんになるはずです。

　ところが実際は３０００万円のマイホームの頭金５００万円のうち、３００万円はＡさんの父親Ｂさんが資金援助していた、という場合はどうでしょうか。
　この場合、３０００万円のマイホームの３００万円部分、つまり全体の持分でいうと「１０分の１」は、ＡさんではなくＢさんが資金を出しているわけです。
　それなのにマイホームの売買契約書には買主としてＡさんしか載っていないし、登記簿(登記記録)にも所有者としてＡさんしか記載されていません。

　これでは実体に合った権利関係(=お金を出した割合に応じた持分での登記)が登記簿(登記記録)に反映されているとはいえません。
　実際にはＢさんがお金を出しているのに、登記上はすべてＡさんのものになっているすると、税務上は、Ｂさんがお金を出した分はＡさんに「贈与をした」と認定されてしまう可能性もあります。
　「ＢさんからＡさんへの贈与」ということになると、当然贈与税の問題が出てきます。

　そこで現状、登記簿(登記記録)に「所有者Ａ」の記載されているのを「共有者」に訂正し、「持分１０分の９・Ａ、持分１０分の１・Ｂ」と訂正しましょう、ということになる訳です。

　所有権更正登記がされると、登記簿(登記記録)の所有権に関する事項(甲区)は次のようになります。

図1

　ただし、登記簿(登記記録)がこのように記載されるためには(=所有権更正登記をするためには)住宅ローンが付いている場合、融資をした銀行(抵当権者)の承諾が必要になります(登記手続き上は承諾書と印鑑証明書の添付が必要です)。

　ここでの重要なポイントは、融資をした銀行(抵当権者)が、この所有権更正(Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正すること)に承諾をする、ということは融資をした銀行(抵当権者)は、Ｂの共有持分については抵当権の効力を有しないという点です。
つまり融資をした銀行(抵当権者)は、Ａ・Ｂの共有状態になっている不動産について、更正後のＡ持分についてだけ抵当権を付けている状態になってしまうわけです。

この場合の登記簿(登記記録)の抵当権に関する事項(乙区)は次のようになります。

図2

　融資をした銀行(抵当権者)権利の保全の観点からすると、担保不動産の一部にしか抵当権が及んでいないという状態が許される訳がないのは明らかです。
　ということで、融資をした銀行(抵当権者)が、この所有権更正(Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正すること)に、このままでは承諾しないだろうということも容易に予想ができます。

　では「Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正する」のは住宅ローンが付いている場合にはあきらめざるを得ないのか？というと必ずしもそうではありません。

方法として以下の２つが考えられます。

　①と②のどちらの方法を採るかは融資をした銀行(抵当権者)の対応の仕方にもよって変わってきますし、住宅ローンの約定に抵触するかどうかの判断も必要となってきます。
　いずれにしても融資をした銀行(抵当権者)と協議をして手続きを進める必要があるということになります。

　一番良いのは、マイホームを購入するときに購入資金の出所(出資割合)をきちんと確認して、その割合にしたがった共有持分での所有権移転登記をすることです。

　共有持分を訂正するための所有権更正登記(Ａの単独所有をＡ・Ｂの共有に訂正する登記)は、購入した本人だけで簡単にできる訳ではないことが多く、手間も費用も余計にかかります。

　マイホームを購入するときに資金の出所をきちんと確認して登記手続きに反映しておけば、このような手間と費用をかける必要はないわけですから気をつけたいところです。

　小川司法書士事務所では、マイホームの持分更正登記手続きについてのご相談も受け付けております。お気軽にお問い合わせください。

特定財産承継遺言

2019年7月1日から特定財産承継遺言という用語が使われるようになりました。具体的にどのような制度なのかについて紹介しています。

土地・建物の名義を単独名義から共有名義にする方法

「土地・建物の名義をＡ名義からＡ・Ｂの共有名義にしたいんですけど、」というご相談はよくあります。

しかし相談を受ける側の司法書士としては、その名義変更が必要な事情をお伺いしてからでないと話が前に進みません。
それは、「Ａ単独名義からＡ・Ｂ共有名義にする理由」によって、手続きも税金も変わってくるためです。

「Ａ単独名義からＡ・Ｂ共有名義にする理由」にはいろいろなものが考えられます
・持分の一部を「贈与」したから
・持分の一部を「売買」したから
・持分の一部を「財産分与」で移転することにしたから
・土地、建物を購入した際、購入資金をＡ・Ｂで出し合ったのに、Ａの単独名義に「間違って登記」してしまったから
などです。

・「贈与」なのであれば、贈与したことを証明する契約書等が必要ですし、贈与税について検討する必要があります。
・「売買」なのであれば、売買したことを証明する契約書等が必要ですし、譲渡所得税や不動産取得税等についても考慮しておく必要があります。
・「財産分与」なのであれば、離婚の事実を証明する書類等が必要ですし、譲渡所得税や不動産取得税等についても考慮しておく必要があります。
・「間違って登記」をしたということであれば、何をどう間違ったのか、利害関係人はいるのか、その人からの承諾は得られるのか等を考慮する必要があります。
この場合、利害関係人からの承諾が得られるのであれば登記の形式も変わってくることもあります(移転登記か更正登記かの問題)。

このような単独所有から共有にするという「名義変更」といっても、その原因によって必要となる書類も異なりますし、印紙代や税金も違っています。

司法書士としてご本人たちの法律行為の中に踏み入ることはありませんが、どのような法律行為(売買なのか贈与なのか等)にもとづいて名義変更をするのかについてはきちんと確認をして登記申請業務を代行しています。
場合によっては、提携している税理士を紹介して税務面の問題をクリアしていただいてから登記申請手続きを進めることもあります。

「土地・建物の名義をＡ名義からＡ・Ｂの共有名義に変更したい」というご相談は当事務所までお気軽にお問い合わせください。

権利証がないと費用がかかる？

「権利証がないと費用がかかるんですか？」と質問されることがあります。この質問自体実は漠然としすぎているのですが今回は「権利証がないと必要がかかる？」について考えてみます。

土地・建物(マンションを含む)を売却したり、贈与をする場合は、権利証(登記識別情報通知)が必要です。
登記手続きを自分で申請する場合は、法務局に提出することになります。
司法書士に登記申請手続きを依頼する場合は、司法書士に預けることになります。

ところが権利証(登記識別情報通知)は、普段目にするものではなく土地・建物(マンション)を購入した際や、相続登記で自分の名義になったときに目にしたことがあるという方がほとんどかと思います。大切な書類ですから自宅の金庫に保管していたり銀行の貸金庫に保管していたりすれば安心ですが、不動産購入時の売買契約書と一緒にしていたりするといざという時に他の書類と混じってなかなか見つけられないという方もいます。

不動産売買の最終決済の時に「権利証を持ってきました。」と言って売主さんが提示した書類が権利証(登記識別情報通知)ではなく、登記簿謄本(登記事項証明書)だった、ということも私は数回経験しています。
その時点で登記申請に必要な「権利証がない」という状態ですので、そのままでは決済を通すことができません。
売主さんが単に権利証を忘れてきただけですぐ自宅に戻って権利証を取りに行けるということであれば、買主さん等の了解を得て権利証を待つこともありますが「権利証がどこにあるかも分からない」という状態ですと、その日の決済は中止ということになってしまいます。
通常はこのようなことにならないように事前に売主さんに必要書類を確認してもらうことが多いと思います。確認といっても何が権利証なのかが分からないという方もいるので、仲介の不動産会社の担当者や司法書士が書類を確認することになります。

事前の書類確認の時点で「権利証(登記識別情報通知)」がない、ということになると権利証(登記識別情報通知)がないことを前提に手続きを準備していく必要があります。

権利証(登記識別情報通知)がない場合の売買や贈与による所有権移転登記申請の方法としては

があります。

いずれの方法も状況に応じて利用されている制度ですが、この記事のタイトルにもある「権利証がない場合に費用がかかる」のは、１．と３．です。

１．の「司法書士が本人確認情報を作成する」ためにはその作成した司法書士に手数料を支払う必要があります。
(なかには無料で作成してくれる司法書士もいるのかもしれませんが本人確認情報を作成すること自体司法書士にとってはリスクのある作業のため通常は手数料がかかると思います。)

３．の「公証人による本人確認手続き」の場合も公証人に手数料を支払う必要があります。

この点、２．の「権利証(登記識別情報通知)がないまま法務局に申請する方法」では申請者である売主に別途費用が発生するわけではありません。

このように権利証(登記識別情報通知)を紛失している場合の売買や贈与による所有権移転登記手続きにおいては、費用面から見ると「権利証(登記識別情報通知)がないまま法務局に申請する方法」が良いのではないかと感じられるかもしれません。

しかし、実際には上記１．から３．にはメリット・デメリットがあり、売主の希望で２．の「権利証(登記識別情報通知)がないまま法務局に申請する方法」を選択することができない場合もあります。というのもたとえば売買では、買主の都合、買主に住宅ローンで資金を融資する銀行の都合もありこの方法には応じられないということもあるからです。

具体的に権利証(登記識別情報通知)がない場合の売買や贈与による所有権移転登記申請の３つの方法について検討してみます(つづく)。