Archive for the ‘不動産登記’ Category
遺産分割協議書の作成
相続によって遺産の名義変更をする場合、民法で定められた法定相続の割合と異なる割合で分配をする場合、遺産分割協議で「誰が何を相続するか」を決めることが多くあります。
遺産分割協議が整ったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、被相続人の特定に必要な事項を記載し、被相続人の遺産について誰が何を取得するのかを記載します。そして遺産分割協議に参加した法定相続人が署名・捺印(実印)をします。
遺産について
遺産が不動産(土地・建物)や預貯金、有価証券(株式・投資信託等)複数にわたるときは、遺産目録を作成し、まとめておくと分かりやすいです。
被相続人について
被相続人の特定に必要な事項としては、氏名だけでも特定できる場合もあるかもしれませんが、同姓同名の場合(特に銀行の場合)や登録されている住所が最後の住所と異なる場合などのために、氏名のほかに最後の本籍・最後の住所・生年月日・死亡年月日等も記載しておくことをお勧めします。
遺産分割協議書で、被相続人の特定のための記載例
「被相続人Ａ (１９７０年２月２８日生・２０１９年３月１５日死亡)
最後の本籍 千葉県柏市中央町５番
最後の住所 千葉県柏市中央町５番２１号」
相続人について
遺産分割協議に参加するのは、被相続人の法定相続人全員となります。
遺産分割協議に参加する法定相続人が欠けていると、せっかく作成した遺産分割協議書も意味をなさなくなってしまうことがありますので法定相続人の確定には十分注意が必要です。「しまうことがあります」と表現したのは登記実務上、同一内容の遺産分割協議書であれば、法定相続人全員が一枚の遺産分割協議書に署名・捺印をしていなくても全部の遺産分割協議書をあわせて１つの遺産分割協議書として取り扱うことも可能とされているからです。ただしこの取り扱いは登記実務での話なので、銀行や証券会社では対応してくれないかもしれません。
遺産分割協議書で、相続人Ｂが土地を相続する場合の記載例
「別紙遺産目録１．記載の土地については、Ａが相続する。」
遺産分割協議書で、相続人Ｃが預金を相続する場合の記載例
「別紙遺産目録２．記載の預金については、Ｃが相続する。」
遺産分割協議に参加した法定相続人の署名・捺印
遺産分割協議書の内容に納得した証(あかし)として、遺産分割協議に参加した法定相続人は、署名・捺印をします。署名・捺印ではなく、記名・押印(署名欄があらかじめ印刷されている状態の書面に押印する方法)でも登記実務上は構いませんが、後日の証拠とするためには記名・押印ではなく署名・押印をしておくことをお勧めしています。また銀行や証券会社の対応としても記名・押印ではなく、署名・捺印を要求するケースがあります。
居住用不動産の夫婦間贈与の特例
【居住用不動産の夫婦間の贈与とは】
居住用不動産の贈与をした場合は、贈与を受けた人に贈与税が課税されます。
しかし、婚姻期間が２０年以上であれば贈与税が非課税となる特例があります。
贈与税の基礎控除は年間１１０万円ですが、これに加えて最高２，０００万円まで控除されることになります。
ただしこの特例を受けるためには、税務署への申告(贈与税の申告)が必要です。
居住用不動産の夫婦間贈与の特例を受けるためには以下の要件が必要とされています。
(1)夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
(2)配偶者から贈与された財産が、 居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
(3)贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
贈与税の申告には以下の書類が必要とされています。
(1)財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本又は抄本
(2)財産の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
(3)居住用不動産の登記事項証明書その他の書類で贈与を受けた人がその居住用不動産を取得したことを証するもの
※金銭ではなく居住用不動産の贈与を受けた場合は、上記の書類のほかに、その居住用不動産を評価するための書類（固定資産評価証明書など）
小川司法書士事務所では、居住用不動産の夫婦間贈与についてご相談を受け付けております。
電話04-7160-4488
遠方の登記簿謄本
遠方にある不動産、たとえば実家が遠い場所にあって、そこの登記簿謄本を取得したいという場合、以前はその所在地を管轄する法務局に直接行くとか、郵送で請求するとかしないと登記簿謄本を入手することができませんでした。
しかし、現在では全国の法務局がオンラインでつながっていますので、たとえば「沖縄県那覇市・・町・・番の土地」を指定すれば、千葉県柏市にある千葉地方法務局柏支局の窓口で登記簿謄本(登記事項証明書)を入手することができます。
また、わざわざ法務局に出向かなくても、法務省のオンライン申請システムを利用してご自宅に登記簿謄本(登記事項証明書)を郵送してもらうことも可能です。
ただし、オンライン申請システムに適合しない物件や閉鎖事項に関する謄本、情報が大量なもの等については、請求することができないので、窓口で交付申請をするか郵送で交付申請をすることになります。
法務局で遺言書を保管してくれる法律が成立
平成３０年７月６日に「法務局における遺言書の保管等に関する法律」が成立し（平成３０年法律第７３号）７月１３日に公布されました。
高齢化による相続トラブルを防止するためにできた制度ということで、自筆証書遺言を作成した本人が法務局に自筆証書遺言書を保管する申請をすることになります。
法務局では「遺言書保管官」という役職の人が保管をするそうです。
実際に「法務局における遺言書の保管等に関する法律」は、公布されただけで、公布の日から２年以内に施行されることとされています。
いますぐ法務局に遺言書の保管を申請しても受付られませんので注意が必要です。
相続により土地を取得した人が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置
個人が相続によって土地の所有権を取得したのに、相続の所有権移転登記をしないまま死亡した場合、その死亡した人の名義にする登記については登録免許税がかからないことになりました（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）。
適用期間は、平成３０年４月１日から平成３３年３月３１日までの間とのことです。
このような規定ができたのは、相続登記が未了のまま放置されることが多くなっていることへの対応策のようです。
具体的に現在生きている人の誰が財産を取得するかは話し合いが付いていないけど、その前の代の名義（自分たちの亡父母など）にすることまでは話が付いているような場合には、利用できる制度なのかもしれません。
高齢者職権消除の取り扱い
成年後見業務や相続登記業務で戸籍謄本や除籍謄本を目にする機会が多いのですが、戸籍上では生存していることになっているけれども、生年月日から推測すると明らかに生存しているわけないでしょうという年齢に達しているのに死亡の記載がなく、住民登録も消除されていて戸籍の附票にも記載がないケースがあります。
戸籍上の生年月日から推定すると、どうみても生存しているとは思われないような場合には、役所が職権で死亡した旨を戸籍に記録する運用があります（平成2年3月1日法務省民事局二課通達）。
この場合、戸籍に死亡の記載がされても戸籍行政上の便宜的な取り扱いなので法律的に死亡したということにはなっていません。
なので戸籍に高齢者職権消除の記載がされただけでは、相続が開始したとはいえず相続登記も進められないことになります。
この理由としては、被相続人の戸籍に死亡の記載がなされても単に戸籍行政上の便宜によるもので失踪宣告のような法的効果を生ずるものでないからと考えられています。
つまり、戸籍上で高齢者職権消除の処理がされただけでは、相続登記はできないということは気をつけておかなければなりません。
では法的にその人が死亡したと認めてもらうためにはどうしたら良いかということになりますが、
考えられる方法としては３つで、
１.失踪宣告の制度を利用するか、
２.死亡届を提出できるかを検討するか、
３.戸籍法第８９条の規定による死亡の報告によるか
になります。
戸籍を見ていて「高齢者につき死亡と認定平成３０年２月４日許可同月日除籍」という記載があったら要注意です。
遺贈があったら登記をしておく
相続登記と遺贈の登記が違う点はいろいろありますがその1つについて説明します。
遺贈とは、遺言によって他人に財産を与えることを指します。
遺贈には2種類あります。包括遺贈と特定遺贈です。
包括遺贈は、遺言する人の全財産に対する割合を定めて他人に財産を与える方法です。
特定遺贈は、遺言する人の全財産ではなく、目的物を指定して他人に財産を与える方法です。
包括遺贈で財産を与えるとされた人(受遺者)は、包括受遺者と呼ばれます。
包括受遺者は、遺贈をした人の戸籍上の法定相続人ではない第三者であっても、相続人の同じような権利義務をもつとされています。
つまり通常の相続が発生したのと同じような状態になるということです。
通常の相続ですと、たとえば自宅の登記名義を何年もそのままにしていたというケースもよく見聞きします。
また万が一、他の共同相続人が勝手に民法の法定相続分にしたがった共同相続の登記をしたからといって、登記された自分の法定相続分が第三者に移転してしまうということは犯罪でもない限り考えられません。
しかし、相続人の同じ権利義務をもつとされている包括遺贈の場合は、その遺言書を使って遺贈による所有権移転登記をしておかないと第三者に対抗できないとした裁判例(東京高等裁判所昭和34年10月27日判決。所有権確認等請求事件 )もあります。
この判決文では、「民法第177条によりその遺贈による所有権取得の登記をしなければその 取得を以て第三者に対抗することができない」という表現になっています。
ということで、もし自分に包括遺贈がされたことを知ったらなるべく早く登記手続きを進めたほうが良いでしょう。
特定遺贈の場合は、目的物を指定して財産を与えられますから、遺言であっても財産を与えるという効果自体、生前に贈与が行われるのと同じことなので、遺贈の目的物が不動産の場合ですと、やはりきちんと登記をしておかないと第三者に対抗できなくなってしまいます(最高裁判所昭和39年3月6日判決。第三者異議事件)。
この判決文では、「遺贈は遺言によつて受遺 者に財産権を与える遺言者の意思表示にほかならず、遺言者の死亡を不確定期限と するものではあるが、意思表示によつて物権変動の効果を生ずる点においては贈与 と異なるところはないのであるから、遺贈が効力を生じた場合においても、遺贈を 原因とする所有権移転登記のなされない間は、完全に排他的な権利変動を生じない」という表現になっています。
相続登記で被相続人の同一性を確認するための書類
相続登記では、登記記録に記載されている人と亡くなった人が同一人物であるかどうか、つまり被相続人の同一性確認のために、被相続人の戸籍謄本に記載されている氏名・本籍と、登記記録上の氏名・住所が同一かどうかを証明する必要があります。
被相続人の本籍と登記記録に記載されている本人の住所が同じなら、戸籍謄本が被相続人の同一性を確認するための書類となります。
本籍と登記記録に記載されている住所が異なる場合は、住所を確認するために本籍の記載のある住民票の除票や戸籍の附票によって証明する必要があります。
このような住民票の除票や戸籍の附票の他にも、所有権に関する被相続人名義の登記済権利証を提供しても良いとされています（平成２９年３月２３日付法務省民二第１７５号）。
住民票の除票や戸籍の附票は、亡くなってから５年以上経過すると取得することができなくなってしまうことがほとんどなので、そのような場合には、所有権に関する被相続人名義の登記済権利証を利用すると便利です。
もし所有権に関する被相続人名義の登記済権利証もなくしてしまっていて提出できないという場合には、固定資産税評価額証明書や上申書等の書類で代用することになりますが、事前に法務局に相談しておくなどの対応が必要になります。
時効取得の要件としての自主占有
民法第１６２条の規定が時効取得に関するものです。
１．２０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２．１０年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
この規定から、時効取得が成立するためには、
①所有の意思をもった占有（自主占有）
②平穏かつ、公然とした占有
③一定期間占有が継続していること（２０年間または１０年間）
④③が１０年間の場合は、占有の開始時に、善意かつ無過失であること
が必要とされています。
ここで①の所有の意思をもった占有（自主占有）とは、どのようなことをいうのかがわかりにくいと思います。
所有の意思をもった占有（自主占有）とは、自分ものだと思って占有することをいいます。時効取得という一定の期間の経過を経て所有権を原始取得するという制度があるとおり、その時点で実際に所有権を有している必要はありません。
自主占有という用語の反対は、他主占有という用語になります。
他主占有とは、自主占有以外の占有とされていますので、所有の意思をもっていない占有ということになります。具体的には、実際の所有者から借りている状態の占有や、実際の所有者から預かっている状態の占有をいいます。
ですから、実際の所有者から土地を借りている人（借地人）が、その占有期間が１０年経とうが２０年経とうが、自主占有ではなく、他主占有なのですから、民法第１６２条による時効取得は成立しないわけです。
土地を貸していた人にとっても、いきなり借地人が「時効取得で俺のものだ」と言われてもビックリしてしまいますよね。
ところで農地の時効取得については農地法の許可は不要とされていますが、農地法の許可がない状態での占有は、そもそも所有権が移転していないのだから、所有の意思をもった占有（自主占有）といえるのだろうかという問題があります。
事例としては、Ａ名義の農地をＢが買いたいということで売買契約を締結し、ＢはＡに売買代金も支払い、占有も開始していた、農地法の許可が得られないまま１０年または２０年が経過したようなケースです。
最高裁判所第一小法廷は、占有における所有の意思の有無の判断基準について、昭和４５年６月１８日判決において、「占有における所有の意思の有無は、占有取得の原因たる事実によつて外形的客観的に定められるべきものであるから、賃貸借が法律上効力を生じない場合にあつても、賃貸借により取得した占有は他主占有というべきであり、原審の確定した事実によれば、前示の賃貸借が農地調整法５条（昭和２１年法律第４２号による改正前のもの）所定の認可を受けなかつたため効力が生じないものであるとしても、上告人の占有をもつて他主占有というに妨げなく、同旨の原審の判断は正当として首肯することができる。」と判示して、所有の意思は、占有開始の原因から外形的客観的に定められるとしました。
よって、農地法の許可がなくても、占有開始時点で所有の意思をもった占有であると外形的客観的に判断できれば、自主占有であるといえることになります。
上の判例は、他主占有であることを認定した事案ですが、自主占有であることを認定した事案としては、最高裁判所第一小法廷昭和５２年３月３日の判決「農地を賃借していた者が所有者から右農地を買い受けその代金を支払つたときは、当時施行の農地調整法４条によつて農地の所有権移転の効力発生要件とされていた都道府県知事の許可又は市町村農地委員会の承認を得るための手続がとられていなかつたとしても、買主は、特段の事情のない限り、売買契約を締結し代金を支払つた時に民法１８５条にいう新権原により所有の意思をもつて右農地の占有を始めたものというべきである。」
最高裁判所第二小法廷平成１３年１０月２６日の判決「農地を農地以外のものにするために買い受けた者は，農地法５条所定の許可を得るための手続が執られなかったとしても，特段の事情のない限り，代金を支払い当該農地の引渡しを受けた時に，所有の意思をもって同農地の占有を始めたものと解するのが相当である。」
があります。
寄与分の主張
遺産分割協議の中で相続人から寄与分の主張がなされることがあります。
民法では、相続人のなかに長期にわたって献身的に亡くなった被相続人の療養看護等で支えてきた人で特に相続財産の維持や増加に貢献したような人に「寄与分」を認めることによって、各相続人間の公平を図ろうとしています。
民法第９０４条の２には次のような規定があります。
１．共同相続人中に、被相続人の事業に関する労務の提供又は財産上の給付、被相続人の療養看護その他の方法により被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額から共同相続人の協議で定めたその者の寄与分を控除したものを相続財産とみなし、第９００条から第９０２条までの規定により算定した相続分に寄与分を加えた額をもってその者の相続分とする。
２．前項の協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、家庭裁判所は、同項に規定する寄与をした者の請求により、寄与の時期、方法及び程度、相続財産の額その他一切の事情を考慮して、寄与分を定める。
３．寄与分は、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額から遺贈の価額を控除した残額を超えることができない。
４．第二項の請求は、第９０７条第２項の規定による請求があった場合又は第９１０条に規定する場合にすることができる。
民法第９０４条の２の規定を受けて、寄与分が認められるための要件としては
１．寄与行為の存在
２．寄与行為が「特別の寄与」と評価できること
３．被相続人の財産の維持または増加があること
４．寄与行為と被相続人の財産の維持と増加との間に因果関係があると評価できること
が挙げられています。
なので遺産分割協議のなかで「私は亡くなった母のために尽くした」と主張しても「特別の寄与」と認められる場合もありますし、「特別の寄与」と認められない場合もあるということになります。
民法第９０４条の２の規定を受けて、寄与行為の類型を整理してみると
１．家事従事による寄与行為
２．金銭等の財産給付による寄与行為
３．その他の方法（扶養）による寄与行為
４．療養看護による寄付行為
５．財産管理による寄付行為
６．上記５類型の複合による寄付行為
といったものになります。
これらの寄付行為について、「特別の寄与」と評価できるか、被相続人の財産の維持または増加があったのか、その因果関係があると言えるのかを検討してはじめて寄与分の有無が判断されることになります。
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