一般的な建物明渡し請求の流れは次のようなものになります。
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【ご相談】
現時点でオーナーさんが困っている内容をお聞きします。
相手方の賃借人との契約内容や、これまでのやりとりなどもお聞きしながら法的な問題点や解決方法の選択肢を一緒に検討していきます。
ご相談の際には、賃貸借契約書や賃料の入金状況、賃貸物件の状況などが分かる資料などをご持参いただくとスムーズに進みます。
建物明渡し請求は、賃料を何ヶ月か延滞したからとか、対応が悪かったからという理由だけでは認められません。法律用語としての「正当事由」、「信頼関係」などについての検討も必要となります。相談者であるお客様としては、司法書士からの解決の見通しに納得がいかないと思われることもあるかもしれません。
【建物明渡し請求の正式受任】
ご相談を経て、司法書士が受任できると判断し、お客様も司法書士に正式に建物明渡し請求を依頼したいということになれば双方で委任契約を結び訴訟委任状もいただくことになります。
【賃借人に対する司法書士からの通知】
オーナーさんの代理人として賃借人に対して(連帯保証人がいる場合はその連帯保証人に対しても)、滞納家賃の請求をします。要件を満たしている場合はあわせて賃貸契約解除の通知も行ないます。
【賃借人との和解交渉】
司法書士が賃借人や連帯保証人に出した通知によって、賃借人が滞納家賃を精算したり、建物明渡しに応じるなどの行動を取ってもらえる場合は、オーナーさんの意向を確認し、和解をすることになります。
賃借人や連帯保証人と和解をするといっても、その方法もさまざまです。和解契約書の取り交わし、公正証書での和解契約書の取り交わし、簡易裁判所の訴え提起前の和解手続きなどから適切なものを選択して和解をします。建物明渡しを実現するためには、和解契約をしただけでは不十分で実際に「明渡し」がされるまで見届ける必要があります。
【建物明渡し請求訴訟の提起】
司法書士が代理人として、簡易裁判所に建物明渡し請求訴訟を提起します。訴訟提起前には占有移転禁止の仮処分の必要性も検討します。
簡易裁判所に訴訟提起をしてから口頭弁論がスタートするまで通常１ヶ月程度かかります。口頭弁論当日に賃借人(裁判所では被告と呼ばれます)が裁判所に出てくれば、簡易裁判所において和解をすることもあります。簡易裁判所で和解した条項は、和解調書となり確定判決と同じ効力も有します。
裁判所での和解も条件が整わないと判決を求めることになります。判決書を受け取ってから２週間が経過すると判決が確定しますので確定証明書を取得します。
【建物明渡しの催告】
判決が確定したということは、簡易裁判所の判決書が、被告である賃借人にも届いていますから、建物を明渡すように催告をします。
【強制執行】
判決が確定しても、賃借人が任意で明渡しをしない場合やそのまま行方不明になってしまった場合は、強制執行の申立をして執行官立会のもとで明渡しの断行をすることになります。しかし明渡しの強制執行をする場合、債権者であるオーナーさんの費用負担(総額で７０万円～８０万円くらい)となることが多いので予め覚悟をしておく必要があります。
建物明渡し請求のご相談・お見積もりは無料です。お気軽にお問い合わせください。
